🏋️ この地図で過去問が本当に解けるか、肢ごとに試す → アルゴで解ける過去問ドリル（27論点・79肢（比較表型の問題は1カードに集約）・Step別）
🎯
ここは”勉強したのに本番で落とす”人が最も多い勝負どころ
抵当権は、知識があっても本番で「設定の前後」「物上代位は設定者が受け取る金か」「法定地上権の4要件」「明渡猶予は建物だけ」「順位の譲渡/放棄/変更」を一瞬迷えば差がつく分野。だからこの記事は、第1部のフロー（Step 0で5つのStepを見分け→各Stepのミニ型で判定）を過去問で何度も回す道に整理しました。回すほど、その一瞬の迷いを自分で断ち切れるようになります。
⏱ このアルゴの本体は第1部フロー（Step 0で5つのStepを見分け→各Stepのミニ型・フローを上から回す）です。過去問でこのフローを何度も回すと、判断の流れが体に入り、本番でも解けるようになります（＝得点への近道）。第2部の⚡ダッシュボードは、フローを回した結論をキーワードから素早く点検・確認する一覧表です。⚠ よく出る核は型で確実に取り、細かい例外は△で保留。
⚖ この型を貫く1本の考え方
抵当権の争いは、ほとんど「設定（登記）の瞬間」を境にした前後で決まります——📸シャッターの法則は、この1本の“顔”です。
① 瞬間より前からいた者は守られる：設定登記より前に対抗要件を備えた賃借人＝買受人に対抗できる／設定時に建物が存在＝法定地上権の出発点（判定は1番抵当権の設定時・土地に抵当の場合）。
② 瞬間より後に現れた者は負ける：設定後の賃借人は対抗できない（建物だけ買受けから6ヶ月の明渡猶予・土地は猶予なし）／物上代位との競争も「登記が先か」で決まる（敷金だけ例外）／設定後の果実（賃料）は債務不履行後のみ。
⚠ 原理から出ない逐語・数字（このまま覚える）：
・利息＝満期の最後の2年分（根抵当は極度額まで全部）
・元本確定請求＝設定者は設定から3年で請求・請求から2週間で確定（§398の19）
・共同抵当の同時配当＝価額に応じて按分（§392①）／保証人vs物上保証人＝頭数で按分（§501③）
・§396＝債務者・設定者には債権と同時でないと時効消滅しない
・不動産質は最長10年
（反復は下の🧠穴埋め・試験中に引くなら⚡ダッシュボード）
・利息＝満期の最後の2年分（根抵当は極度額まで全部）
・元本確定請求＝設定者は設定から3年で請求・請求から2週間で確定（§398の19）
・共同抵当の同時配当＝価額に応じて按分（§392①）／保証人vs物上保証人＝頭数で按分（§501③）
・§396＝債務者・設定者には債権と同時でないと時効消滅しない
・不動産質は最長10年
（反復は下の🧠穴埋め・試験中に引くなら⚡ダッシュボード）
🗺 まず「5つのStepのどれか」を見分ける（タップで該当Stepへ）
抵当権は独立した論点の集まり。肢を読んだら【どのStepか】を決めるだけで半分解ける。各Stepは独立＝そこだけ見ればOK。Step 4だけ中に小島が6つあります。
🧭 Step 0｜現在地スキャン まずここだけ見る
肢を読んだら、最初に「この肢は5つのStepのどれの話か（①抵当権の基礎 ②根抵当権 ③順位と配当 ④第三者バトル ⑤法定地上権・代位）」だけを見る。それで入口が1つに決まります。
質権との違い・地上権等への設定・効力の及ぶ範囲・不可分性
→
Step 1：抵当権の基礎下の🧲ミニ型で判定
根抵当・極度額・包括根抵当・元本確定・随伴性
→
Step 2：根抵当権下の🎯ミニ型で判定
順位の変更・譲渡/放棄の配当計算
→
Step 3：順位と配当⚡表＋💴配当手順（記事末尾）
物上代位・設定後の賃借人/明渡猶予・消滅請求・代価弁済・妨害排除・混同・時効
→
Step 4：第三者バトル物上代位フロー＋⚡表
更地・建物・競売・同一所有・再築・一括競売・代位
→
Step 5：法定地上権・代位法定地上権フロー＋⚡表
🤔 迷ったら：まず第1部フロー（Step 0で5つのStepを見分ける）で判定。法定地上権（Step 5）・物上代位（Step 4）はフローで、基礎（Step 1）・根抵当（Step 2）は下のミニ型で。⚡ダッシュボードは出した結論の点検に使う。
第1部判定フロー｜型を上から当てはめる
▌ Step 1：抵当権の基礎（🧲 磁石の法則）
質権 vs 抵当権＝「質屋」と「住宅ローン」
| 質権＝質屋 | 抵当権＝住宅ローン | |
|---|---|---|
| 引渡し | 効力発生に必要（取り上げてプレッシャー） | 不要（使わせながら担保） |
| 存続期間 | 不動産質は最長10年 | 制限なし |
| 利息 | 原則担保されない（使用収益できるから） | 満期の最後の2年分 |
⚠ 質権は不動産にも設定できる（不動産質）＝「不動産に質権は設定できない」は×。抵当権は不動産のほか地上権・永小作権にも設定できる（§369②）。
🧲 効力の及ぶ範囲（磁石の法則）＝抵当権の磁石は何にくっつくか
付加一体物（増築部分・立木など）→ ○ 及ぶ（§370）
設定当時の従物（庭石・建具・畳など）→ ○ 及ぶ（判例）
従たる権利（借地上の建物に抵当→敷地の賃借権）→ ○ 及ぶ（判例）。建物の競落人は敷地利用権ごと取得する
果実（賃料など）→ 原則及ばない。債務不履行後のみ及ぶ（§371）
不可分性→ 債権全額の弁済を受けるまで、目的物の全部に効力（一部弁済しても範囲は縮まない）
▌ Step 2：根抵当権（🎯 ダーツボードの法則）
根抵当＝「的（一定の範囲）」を担保する。個別の矢（債権）ではない
🎯 範囲の限定（包括根抵当の禁止）：被担保債権は「一定の範囲に属する不特定の債権」に限る。「一切の債権を担保する」根抵当は設定できない＝×（§398の2）
💰 極度額のリミッター：利息・損害金も「最後の2年分」の制限なし＝極度額まで全部担保。ただし優先弁済の天井も極度額まで（極度額1億円なら、それを超える分の優先弁済は受けられない）。確定後も同じ（「最後の2年分」には戻らない）
🔧 変更のルール：確定前＝範囲・債務者の変更は後順位者の承諾不要（§398の4）／極度額の変更は前後問わず利害関係人の承諾で可（§398の5）
▌ 元本確定の前？後？（随伴性が切り替わる）
根抵当のヤマは「元本が確定したか」。債権が動けば根抵当も動くか（随伴性）が切り替わる。
Q
元本が確定したか？
確定＝担保する債権が特定された
YES ↙
確定後＝随伴性あり
債権を譲渡すれば根抵当も移転（この点だけ普通抵当と同じ）
債権を譲渡すれば根抵当も移転（この点だけ普通抵当と同じ）
NO ↘
確定前＝随伴性なし
債権を譲渡しても根抵当は移転しない
債権を譲渡しても根抵当は移転しない
▌ Step 3の主役｜順位・配当（💰 譲渡・放棄・変更を見分ける）
Q1 何が起きた？（キーワードで3分岐）
順位の譲渡 → 当事者2人で順位が入れ替わる（譲受が上へ）→ Q2
順位の放棄 → 当事者2人が同順位になる → Q2
順位の変更 → 全員の合意＋利害関係人の承諾＋登記（登記が効力要件）。債務者・設定者の同意は不要（§374）・設定登記がされた後でも変更できる（「登記後は変更できない」は×・H25問5肢4）
↓ Q2 配当の計算（譲渡・放棄のとき）
まず2人の本来の配当額を合算（プールを作る）
譲渡（縦の交代） → 譲受側が債権額まで先取り、残りを譲渡側
放棄（横の平等） → 2人で債権額の割合に按分
✅ ポイント：譲渡＝順位入替（先取り）／放棄＝同順位（按分）。この違いが配当計算の分かれ目。詳しい計算例はこの下の💴配当計算へ。
💴 配当額の計算（順位の譲渡・放棄・変更）— 抵当で唯一「計算で解く」Step・得点源
ルール（プール合算→譲渡＝先取り／放棄＝按分／変更の要件）は上のStep 3フローが定位置。ここは計算例だけ。
例：1番A=2,000万・2番B=2,000万・3番C=4,000万、配当原資6,000万（通常はA2,000／B2,000／C2,000）。AがCに順位を譲渡→A・Cの本来額(2,000+2,000=4,000万)を合算し、Cが債権額4,000万まで先取り＝C=4,000・A=0、Bは2,000のまま。放棄なら4,000万をA:C＝2,000:4,000＝1:2で按分（A≒1,333／C≒2,667）。
▌ Step 4の主役｜物上代位（§304）
Q1
設定者（＝所有者）本人が受け取るお金か？
売却代金・賃料・保険金＝YES（価値変形物）／転貸料＝NO（転借人が払う相手は賃借人）
YES ↙
対象あり
→ Q2 へ
→ Q2 へ
NO ↘
物上代位不可
（転貸料は原則対象外）
（転貸料は原則対象外）
↓
Q2
払渡し・引渡し前に差し押さえたか？
⚠️ 差押えは抵当権者自らが行う必要あり
YES ↙
✅ 物上代位成立
代金・賃料から優先弁済
代金・賃料から優先弁済
NO（払渡後）↘
物上代位不可
（差押え間に合わず）
（差押え間に合わず）
▌ 賃借人・明渡猶予｜対抗できる？6ヶ月猶予？（§395）
抵当不動産の賃借人が買受人に対抗できるかは、賃借権が「設定登記の前か後か」で決まる。
Q
賃借権の対抗要件は、抵当権の設定登記より「前」に備わったか？
賃借権の登記・建物の引渡し など
YES ↙
✅ 買受人に対抗できる
明渡し不要（抵当に優先）
明渡し不要（抵当に優先）
NO ↘
対抗できない
建物は買受けから6ヶ月の明渡猶予（§395・土地は不可）
建物は買受けから6ヶ月の明渡猶予（§395・土地は不可）
▌ 混同｜消える？消えない？（§179）
同じ人が「所有権」と「その上の地上権・抵当権など」を両方持つと、原則その権利は混同で消える。ただし——
Q
その“消えるはずの権利”に、第三者の権利が付いているか？
後順位抵当・地上権を目的とする抵当 など
YES ↙
✅ 消滅しない
§179①但書（後順位者等を保護）
§179①但書（後順位者等を保護）
NO ↘
消滅する
§179①本文
§179①本文
▌ Step 5の主役｜法定地上権の成否（§388・📸シャッターの法則）
※前提：抵当権は土地・建物の一方でも双方でもよい（§388）
Q1
抵当権設定時に建物が存在したか？
更地への設定後に建物を建てた場合は NO
「再築」の肢も判定は設定の瞬間＝設定時に建物が存在したか（📸）
YES ↙
建物あり
→ Q2 へ
→ Q2 へ
NO ↘
法定地上権不成立
建物は土地と一緒に競売
建物は土地と一緒に競売
↓
Q2
設定時に土地と建物が同一人の所有か？
YES ↙
同一人所有
→ Q3 へ
→ Q3 へ
NO ↘
法定地上権不成立
（すでに賃借権等がある）
（すでに賃借権等がある）
↓
Q3
競売の結果、所有者が別人になったか？
YES ↙
✅ 法定地上権成立
建物所有者は土地を利用可
建物所有者は土地を利用可
NO ↘
法定地上権不成立
（所有者同一のまま）
（所有者同一のまま）
⏱ 判定の基準時はいつ？（複数抵当が絡む肢の急所）
Q1・Q2の「設定時」とは1番抵当権の設定時を指します。法定地上権が成立するかは、1番抵当権を設定した瞬間に「建物があるか／土地建物が同一人所有か」で決まります。
・1番設定時に要件を満たせば、その後に所有者が変わっても（後順位抵当の設定時に別人でも）成立する。
・逆に1番設定時に土地・建物が別人なら、後で同一人になっても原則不成立。
→「後順位抵当の設定時を基準に」と書いてある肢は×。基準は1番抵当権の設定時（土地に抵当の場合）。
・1番設定時に要件を満たせば、その後に所有者が変わっても（後順位抵当の設定時に別人でも）成立する。
・逆に1番設定時に土地・建物が別人なら、後で同一人になっても原則不成立。
→「後順位抵当の設定時を基準に」と書いてある肢は×。基準は1番抵当権の設定時（土地に抵当の場合）。
第2部即答ダッシュボード｜フローを回した後、ここで素早く確認
⚡ 即答早見表（5Step順・21行）
Step 2 根抵当権
順位の譲渡・放棄 → 確定前は不可（できるのは転抵当のみ）
元本確定請求 → 設定者は設定から3年で請求・請求から2週間で確定（§398の19）
Step 3 順位と配当
順位の変更 → 全員の合意＋登記（利害関係人は承諾・§374但書）
共同抵当の同時配当 → 各不動産の価額に応じて按分（§392①）＝後順位者を不公平にしないための割り勘
共同抵当の異時配当 → 1つから全額回収可・あふれた後順位者は他不動産に代位（§392②）
Step 4 第三者バトル
💰 お金を追いかける 物上代位・果実
〔物上代位〕対象＝設定者が受け取る売却代金・賃料・保険金（転貸料は原則×）・払渡し前に差押え必要（§304）
〔物上代位〕vs 賃借人の相殺 → 設定登記と反対債権取得の先後（登記が先なら物上代位の勝ち・判例）
〔物上代位〕vs 一般債権者の差押え → 登記と差押命令送達の先後（登記が先なら勝ち・判例）
〔物上代位〕vs 敷金 → 明渡し時に充当される限度で賃料への物上代位は不可（判例）
〔果実〕設定後の賃料 → 債務不履行後のみ効力が及ぶ（§371）
覚える核：物上代位の対抗は「登記が先か」で決まる。敷金だけ例外（充当の限度で物上代位できない）。
🛡 邪魔者を排除 妨害排除
〔妨害排除〕不法占有者 → 抵当権に基づく妨害排除請求OK（判例）
〔妨害排除〕弁済期前 → 毀損行為には弁済期前でも請求できる＝毀損はその瞬間に担保価値の損だから
✖ 抵当を消す・逃れる側 代価弁済・消滅請求・時効
〔消滅請求〕代価弁済 → 抵当権者の請求に応じ第三取得者が代価弁済→抵当権消滅（§378）
〔消滅請求〕主体 → 第三取得者のみ（債務者・保証人とその承継人は不可・§380）
〔消滅請求〕悪意の第三取得者 → 抵当権を知って買っても請求できる（承知で買った者にも認めて、抵当付き不動産の流通を守る）
〔時効〕抵当権の消滅時効 → 債務者・設定者には債権と同時でなければ時効消滅しない（§396）＝付従性（主債務が生きている限り、抵当だけ先に消えない）
Step 5 法定地上権・代位
更地に設定後、建物建築→競売 → 法定地上権不成立（設定時に建物なし）
判定の時点 → 1番抵当権の設定時で判定（土地に抵当の場合）
実体で判定 → 建物が未登記・前所有者名義でも成立
一括競売 → 建物も競売「できる」＝任意（§389）・優先弁済は土地の代価のみ
保証人 vs 物上保証人の代位 → その間は頭数で按分（§501③）
補足演習・引き方・まとめ
🏋 過去問ワークアウト道場｜このアルゴリズムで本当に解けるか、実演します
「暗記」ではなく「型のあてはめ」で、本試験の肢を1つずつ撃ち抜きます。Step0で現在地（どのStep）を特定 → ダッシュボード／各Stepのフローで判定、の順に追ってください。
例で確認｜物上代位 ─ 「設定者が受け取るお金か？」で仕分ける【頻出】
（平成24年 問7）肢3：抵当建物が火災で焼失した場合、抵当権者Aは火災保険金請求権に物上代位できる。／肢4：CがBから借りてDに転貸している場合、Aは転貸賃料に当然には物上代位できない。──それぞれ正しいか？
- Step0：物上代位の可否 → Step 4の主役：物上代位のフローへ。
- 物上代位フローのQ1：ターゲットは「設定者(債務者)本人が受け取るはずのお金」か？
- 保険金 → 目的物の価値が姿を変えたもの＝YES → 物上代位できる（肢3＝正しい）。
- 転貸賃料 → 受け取るのは転貸人Cであって設定者ではない＝NO → 当然には不可（肢4＝正しい）。
✅ 判定：保険金は○・転貸賃料は当然には×。「誰が受け取るお金か」という物上代位フローのQ1の判定軸ひとつで、2つの肢を同時に処理できます。
▶ もっと演習する：賃借人の明渡猶予・法定地上権など他の頻出パターンは、抵当権・根抵当権｜アルゴで解ける過去問ドリルでまとめて解けます。
🔎 ダッシュボードの「引き方」：3ステップで判定する手順
早見表は”引き方”を知らないと使えません。実際の本試験（令和4年 問4）で、キーワード→該当行→即答 を実演します。
手順は3ステップ：① キーワードを拾う → ② ダッシュボードで該当行を引く → ③ 結論をそのまま当てる
実演A（令和4年度 問4 肢1）
肢：「甲土地を買い受けた第三取得者Dが、Cの請求に応じてその代価を弁済したときは、本件抵当権はDのために消滅する。」
- キーワードを拾う：「第三取得者」＋「代価弁済」
- 表を引く：→ 【代価弁済（§378）＝抵当権者の請求に応じて代価を払う → 抵当権は買主のために消滅】
- 即答：表どおり消滅する → この肢は○（正しい）＝この問の正解（肢1）
実演B（令和4年度 問4 肢2）
肢：「Cに対抗できない賃貸借により甲土地を競売手続開始前から使用するEは、買受人Fの買受けの時から6か月を経過するまでFに引き渡すことを要しない。」
- キーワードを拾う：「設定後（対抗できない）の賃借人」＋「6か月の明渡猶予」
- 表を引く：→ 【明渡猶予（§395）は”建物”だけ。土地には6か月猶予はない】
- 即答：本肢は土地なので猶予なし → この肢は×（誤り）（「建物のみ」の罠）
💡 コツ：特徴語（代価弁済／抵当権消滅請求は債務者・保証人は不可／設定の前後／物上代位／法定地上権／一括競売は”できる”任意／明渡猶予は建物のみ）を表で引くだけ。表と同じなら○、逆なら×。
📖 用語ミニ辞典 ― 言葉に詰まったらここ
フロー内の点線の語をタップするとここへ飛びます。
物上代位ぶつじょうだいい
抵当に入れた物が「お金」に化けたとき（火災保険金・賃料・売買代金など）、抵当権者がそのお金から優先弁済を受けられること。
例）抵当建物が火事で焼け、火災保険金が出た→その保険金に物上代位できる。
この型では ＝払渡し前に差押えが必要（§304）。
▲ フロー先頭へ戻る法定地上権ほうていちじょうけん
土地と建物が同じ人の物のとき、競売で別々の持ち主になると、建物のための土地利用権が法律上当然に発生する制度。
例）同一人の土地建物で土地に抵当→競売で土地と建物が別人に→建物に法定地上権。
この型では ＝📸シャッターの法則＝1番抵当を設定した瞬間の「写真」を撮り、その時に①建物が存在②土地建物が同一所有（§388）かで判定。
▲ フロー先頭へ戻る根抵当ねていとう
将来くり返し生じる不特定の債権を、上限額（極度額）の枠内でまとめて担保する抵当権。🎯ダーツボードのように「的（一定の範囲）」を担保し、個別の矢（1本1本の債権）には結びつかない。
例）継続的な取引の借入れをまとめて担保する。
この型では ＝元本確定の前後で随伴性が切り替わる。
▲ フロー先頭へ戻る極度額きょくどがく
根抵当で担保される上限額（🎯ダーツボードの「的の大きさ」）。元本・利息・損害金を全部ひっくるめてこの枠まで。
この型では ＝確定後も極度額まで全部担保（普通抵当の「最後の2年分」には戻らない）。
▲ フロー先頭へ戻る抵当権消滅請求ていとうけんしょうめつせいきゅう
第三取得者が自分で見積もった額を抵当権者に提示し、承諾か競売がなければ抵当権を消滅させられる制度。
この型では ＝主体は第三取得者のみ（債務者・保証人は不可・§380）。
▲ フロー先頭へ戻る物上保証人ぶつじょうほしょうにん
他人の借金のために、自分の不動産を担保（抵当）に提供した人。借金そのものは負わない（債務者ではない）。
この型では ＝抵当権設定者であって債務者ではない。
▲ フロー先頭へ戻る🌫️ ここから先は深追い禁止（△で保留してOK）
型の主役＝設定の前後・物上代位・法定地上権・明渡猶予（建物のみ）・抵当権消滅請求の主体・順位の譲渡/放棄/変更の配当・代価弁済（よく出る論点）。ここを押さえれば合格点に届きます。
一方、根抵当権の元本確定の細かい事由・転抵当・共同抵当の割付の細部などの細則は、見たことがなければ△で保留して次へ。受験生の正答率も低い肢を全部取ろうとして時間を溶かすのが、不合格の典型パターンです。
一方、根抵当権の元本確定の細かい事由・転抵当・共同抵当の割付の細部などの細則は、見たことがなければ△で保留して次へ。受験生の正答率も低い肢を全部取ろうとして時間を溶かすのが、不合格の典型パターンです。
🧠 数字・結論を思い出す（タップで答え）
抵当権で担保される利息＝満期の最後の ／根抵当は例外＝ まで全部
明渡猶予（§395）＝ だけ・買受けから （土地は猶予なし）
根抵当の元本確定請求（§398の19）＝設定者は設定から で請求・請求から で確定
順位の譲渡・放棄＝根抵当の確定前は （できるのは転抵当のみ）
共同抵当の同時配当（§392①）＝各不動産の
保証人vs物上保証人の代位（§501③）＝その間は で按分
物上代位の対抗＝ で決まる／例外は だけ
法定地上権の判定時点＝ （土地に抵当の場合・建物の存在＋同一人所有）
抵当権の消滅時効（§396）＝債務者・設定者には債権と でなければ消滅しない
不動産質権＝最長 ／設定後の果実（賃料）＝ のみ及ぶ（§371）
📖 つまずいたStepだけ深掘りする（解説25本）
順に全部読む必要はありません。型で迷った論点だけどうぞ。
Step 1｜抵当権の基礎
Step 2｜根抵当権
Step 3｜順位と配当
Step 5｜法定地上権・代位
読み終えたら ｜ 抵当権の順路 3 / 4
