📘 深掘り解説 ｜ 抵当権の順路 3 / 4 Step 1：効力の及ぶ範囲（借地権への波及） のくわしい解説です
この記事は〈抵当権の型〉で迷った論点だけを読む場所です。順に全部読む必要はありません。
「借地上の建物」だけを担保にした抵当権。競売でその建物を買った人は、他人の土地の上にどうやって家を建て続けるのでしょう？ 答えは「建物を空に浮かべるわけにはいかない」の一言。建物の抵当権は、その建物を支える土地を借りる権利（借地権）にも自動的に及ぶ──このダイナミックな波及ルールを一撃で押さえます。
目次
本日のターゲット問題（平成25年 問5 肢2）
抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。
【Step 1】借地上の建物への抵当権 ─ 借地権はついてくる？
Q. 建物だけに抵当権。実行したら、土地を借りる権利は？
① 建物が主物（主たる権利＝建物所有権）
② 借地権は「建物を支える従たる権利」
③ 主物の処分に従物は従う（§87②を権利に類推）
→ 建物の抵当権は、特段の事情がない限り
借地権にも及ぶ（セットで競売） …… ○
※及ばないと：買受人は不法占拠者→建物収去土地明渡
→誰も競売で買わない→担保価値ゼロ（だから及ぶ）
答え：◯（正しい）
🎯 この問題の核心
建物（主物）の抵当権は、それを支える借地権（従たる権利）にも及ぶ。及ばないと買受人が不法占拠者になり建物を取り壊す羽目になって、誰も競売で買わず担保価値がゼロになるから。「特段の事情がない限り及ぶ」で○。
🧭🧲【磁石の法則】建物の抵当権は借地権まで吸い寄せる ── まず自分で○×を出そう
担保にしたのは建物だけ。なのに競売では借地権もセットで動く。「特段の事情がない限り」の一言まで含めて、なぜ及ぶのかを自分の手で確かめます。
🙋♂️生徒：本問（平25問5肢2）から。抵当に入れたのは借地上の建物だけ。土地を借りる権利（借地権）は他人の土地の話だから、抵当権がそこまで及ぶわけがない ── ×ですよね？
👨🏫講師：そこが罠だ。答えは○（平25問5肢2）。建物を主物、借地権を従たる権利とみて、§87②を類推する。建物の抵当権は🧲磁石のように借地権を吸い寄せ、特段の事情がない限り借地権にも及ぶ（最判昭40.5.4）。
🙋♂️生徒：でも、なんで土地の権利まで巻き込むんですか？ 担保にしたのは建物だけで完結しそうなのに。
👨🏫講師：逆を想像してごらん。借地権が付いてこなければ、競売で建物を買った人は地主の土地に無断で建物を置く不法占拠者。地主から建物収去・土地明渡を迫られる。そんな家は誰も買わず、建物の担保価値はゼロだ。⚖だから買受人の保護と担保価値の維持を優先して、借地権もセットで移す。では2問目 ── 「特段の事情があっても、抵当権は必ず借地権に及ぶ」。○か×か？
🙋♂️生徒：磁石のように自動で吸い寄せるんですよね…じゃあ必ず及ぶ、○？
👨🏫講師：また引っかかったね、×だ。及ぶのはあくまで「特段の事情がない限り」。この留保が付いている以上、特段の事情があれば磁石は効かず、借地権には及ばない。本問が○なのも、肢にこの「特段の事情がない限り」が書かれているからなんだ。
🙋♂️生徒：なるほど…「特段の事情がない限り」まで含めて1セットなんですね。建物を競売で買った人が、借地権なしでは地主の土地に建物を置けなくなるあの絵を思い出せば、○と即答できそうです。
👨🏫講師：それでいい。建物＝主物・借地権＝従たる権利で🧲磁石のように及ぶ／ただし特段の事情があれば外れる。この2点だけで、この論点の肢は全部さばける。
💡 深掘り：
🧲磁石の法則＝建物（主物）の抵当権は借地権（従たる権利）にも及ぶ（§87②類推・最判昭40.5.4）。見るのは2点だけ──①主物と従たる権利の関係か（建物と借地権はまさにこの関係）②「特段の事情」がないか。特段の事情がない限り及ぶ／あれば及ばない。及ばせる理由は、買受人を不法占拠者にせず担保価値をゼロにしないため。
⚡ 仕上げ：引っかけ（○か×か、自分で答えてから開こう）
借地上の建物に設定した抵当権は、特段の事情がない限り借地権にも及ぶ（平25問5肢2） → ○：建物（主物）＋借地権（従たる権利）で§87②を類推。及ばないと買受人が不法占拠者になり担保価値がゼロになるため、🧲磁石のようにセットで移る（最判昭40.5.4）。
抵当権は建物だけに及び、借地権には及ばない（土地は他人の物だから） → ×：借地権は建物を支える従たる権利。及ばないと担保価値がゼロになるので、特段の事情がない限り借地権にも及ぶ。「及ばない」と言い切るこの肢は誤り。
【逆罠】特段の事情があれば、抵当権が借地権に及ばないこともある → ○：ルールは「特段の事情がない限り及ぶ」。裏を返せば特段の事情があれば及ばない。「必ず及ぶ」と言い切る肢こそ×で、この留保を認める本肢は○。
§87②（主物及び従物）：従物は、主物の処分に従う。
【判例】建物に設定された抵当権の効力は、特段の事情がない限り、その敷地の借地権（土地賃借権・地上権）にも及ぶ（最判昭40.5.4ほか）。借地権を「従たる権利」とみて§87②を類推適用する。
暗記ポイント
🎯 試験本番ではこう即答する：建物の抵当権 → 借地権にも及ぶ（特段の事情がない限り）。理由は「建物を空に浮かべないため」。主物（建物）＋従たる権利（借地権）は運命共同体。
- 主たる権利：建物の所有権（抵当権を設定したターゲット）
- 従たる権利：借地権（土地の賃借権・地上権）
- 結論：特段の事情がない限り、抵当権は借地権にも及ぶ（セットで競売）
- 理由：買受人が不法占拠者になり建物収去を迫られる事態を防ぐため
🏋 過去問アルゴリズム道場
Step 1：借地上の建物
借地上建物への抵当権 ─ 借地権はついてくる？
平成25年 問5 肢2
📋 問題文
抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。
🔑 条件の抽出
対象借地上の建物だけに抵当権
問い効力は借地権にも及ぶか
Step① 主物と従たる権利
建物が主物（主たる権利＝建物所有権）。借地権は「建物を支える従たる権利」。主物の処分に従物は従う（§87②を権利に類推）。
Step② 及ばないと担保価値ゼロ
借地権に及ばないと、買受人は不法占拠者→建物収去・土地明渡し→誰も競売で買わず担保価値ゼロ。だから特段の事情がない限り借地権にも及ぶ（セットで競売）。
結論
記述どおり ○
建物（主物）の抵当権は借地権（従たる権利）にも及ぶ。及ばないと買受人が不法占拠者になり担保価値ゼロになるから。
📋 問題文
抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。
Step① 主物と従たる権利
借地権は建物にとって？
Step② 及ばないと担保価値ゼロ
抵当権の効力は借地権に及ぶ？
最終判定
『特段の事情がない限り借地権にも及ぶ』は正しい？
結論
記述どおり ○
建物（主物）の抵当権は借地権（従たる権利）にも及ぶ。及ばないと買受人が不法占拠者になり担保価値ゼロになるから。
【まとめ】📌 この記事の核心
📌 この記事の核心
⚖ 建物の抵当権は、その建物を支える借地権にも及ぶ（特段の事情がない限り）。建物を「主たる権利」、借地権を「従たる権利」とみて§87②を類推適用する。及ばないと買受人が不法占拠者となり担保価値がゼロになるから。本問は記述どおりで○。
