区分所有法 ・ 令和8年4月改正対応
区分所有の型 ― 1つの考え方で過去問を「1本道」で解く
区分所有は毎年1問・合格者の多くが取る基本。考えどころは論点別ナビに、覚える数字は穴埋めに分けました。ナビを何度も歩くと、記事を閉じても解けるようになります。
🧠 全体像＝この型を貫く「1つの考え方」 まずこれだけ覚える
マンションは 自分の部屋（専有） と みんなで使う所（共用・建物全体） が一体の “共同生活”。みんなに関わることは全員一致で決めたいけれど、それでは動かない。だから ──
🪜 侵害される利益・影響が 重大なほど、賛成の ハードルが上がる
① 保存・小規模滅失の復旧単独（決議不要）
なぜ：誰も損しない・元に戻すだけ → みんなの賛成がいらない
② 管理・軽微な変更・小規模滅失の復旧決議各 過半数
なぜ：皆に関わるが日常レベル → ふつうの多数決
③ 大規模滅失の復旧各 2/3
なぜ：大金だから管理（過半数）より重い／でも“元に戻すだけ”だから“作り変える”重大変更（3/4）より軽い
④ 重大変更・規約・法人化・義務違反者の使用禁止等各 3/4
なぜ：どれも元に戻しにくく、反対者・後から買った人まで全員を継続的に縛る重い決定だから
⑤ 建替え各 4/5
なぜ：権利が一旦消滅する最大の決定 → だから母数も「全員」（客観的事由で3/4に緩和）
📌 数字は1個ずつ暗記でなく、この 梯子の段 で思い出す。母数は原則 “出席者”・建替えだけ “全員”。
⚠ 令和8改正は「困った共同体を動かす」ため 動きやすさ を足した（出席者ベース化・建替え緩和・所在不明者の除外）。理由で覚えれば数字も改正も忘れにくい。
🧭 使い方 ― この型で過去問の肢を「3ステップ」で解く
区分所有は「並んだ論点のどれか」に必ず入る型。肢が来たら、まず“どの論点か”を見分けてから解きます。
1
見分ける ― 肢の「主語」でどの論点か ここが最重要
数字・割合 → ①決議の数字／壁・廊下・費用 → ②共用部分／マンション独自ルール → ③規約／集会の段取り（招集・議長・議事録） → ④集会の運営／迷惑な人・借主 → ⑤義務違反者／部屋と土地のバラ売り → ⑥専有・敷地
2
考える ― “なぜそうなるか”を理由から出す
全体像（重大なほどハードルが上がる）＋論点別ナビの「なぜ」で、梯子のどの段か・どっちの原則かを丸暗記でなく考えて出す。
3
仕上げる ― 数字と細部を確かめ、肢と見比べる
正確な数字 → 暗記メモの穴埋め／引っかけ → 5つの罠／「誰が・どこ・いくら」 → 手続メモ。最後に肢と1文字ずつ見比べ、ズレたら×。
⚠ ④集会の運営の手続（招集回数・通知の宛先・議事録の署名・共有の議決権…）は“なぜ”で解けない暗記事項。Step2で理由を深く考え込まず、すぐ暗記メモ＋手続事実メモへ直行。
論点別ナビ ― まず『どの論点か』を見分ける（数字は暗記メモで仕上げ）
◆論点① 決議の数字 ― 議題は何？ → 梯子のどの段？
・保存（壊れた所の現状回復・緊急） → 単独でできる（決議不要）
・管理／軽微な変更・ふつうの議事（管理者の選任・義務違反者への行為の停止など） → 過半数（普通決議）
・大規模滅失（建物の半分超）の復旧 → 2/3
・小規模滅失（建物価格の1/2以下）の復旧 → 各自が単独で復旧できる／または集会で復旧決議（過半数）
（復旧・建替え決議の後は単独で復旧できない）
（復旧・建替え決議の後は単独で復旧できない）
なぜ：小さい壊れは費用も影響も小さく、直しても誰も損しない＝保存に近い。だから各自が自分で直してよい（決議するなら日常＝過半数）。
・重大変更・規約・法人化・義務違反者の使用禁止等 → 3/4
・重大変更の特例（外壁落下等で他人の権利侵害のおそれ・瑕疵の除去・バリアフリー化） → 2/3に緩和（§17⑤）
なぜ：外壁落下・瑕疵・バリアフリーは“作り変える贅沢”でなく“安全に住むための必要”。放っておくと危険・住み続けられないから、梯子の逆向きに一段軽くしている（3/4→2/3）。
・建替え → 4/5（耐震・外壁・火災・配管・バリアフリー等の客観的事由なら3/4）
なぜ：耐震不足など客観的に危険な建物は、建て替えないほうがむしろ全員に害。だから反対者保護より“動かす”を優先して一段ゆるめる（4/5→3/4）。
⚠ 母数は現行で出席者ベース（「出席した区分所有者及びその議決権の各〇/〇」。建替えだけ全員ベース）＝知識として押さえる。
ただし過去問の正誤は中身（数字・主体・例外）で決まる。母数に「出席した」が無い旧表記でも、それだけでは×にせず中身で解く（中身が正しければ○）。母数そのものを正面から問う肢のときだけ出席者ベースで判定。
正確な数字は ↓暗記メモ で思い出す。
ただし過去問の正誤は中身（数字・主体・例外）で決まる。母数に「出席した」が無い旧表記でも、それだけでは×にせず中身で解く（中身が正しければ○）。母数そのものを正面から問う肢のときだけ出席者ベースで判定。
正確な数字は ↓暗記メモ で思い出す。
◆論点② 共用部分のアクション ― モノをどうする？
・現状回復・緊急＝保存（単独）／日常・軽微＝管理（過半数）／大きく変える＝重大変更（3/4）。＝数字は上の『全体像』の梯子と同じ（そこで思い出せばOK）
・持分・費用負担＝専有部分の床面積の割合（頭数で等分は×）。
なぜ：持分も費用も“持っている量・使う量に比例”が公平。広い部屋ほど多く所有・利用するから負担も持分も大きい。頭数で等分だと狭い部屋も広い部屋も同じで不公平＝だから×。
・一部の人だけが使う一部共用部分は、その使う区分所有者で決める。全員の規約で定めるときは、その共用者の1/4超の反対でストップ（設定・変更・廃止できない）。
なぜ：一部の人だけが使う所の利益を、全員のルールで勝手に奪えないよう、使う人たちに歯止め（1/4超の反対で変えられない）。
・保存も規約で別段の定めができる（「いかなる場合でも単独」は×）。
なぜ：保存が単独なのは“原則”にすぎず、規約でやり方を変えてよい。だから「いかなる場合でも単独」と言い切るのが×。（論点⑥「例外＝規約」と同じ“規約で上書き”の型）
・共用部分の変更が、ある人の専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾が要る（§17②）。
なぜ：みんなの多数決で決めても、特定の1人だけが飛び抜けて重い不利益（特別の影響）を受けるなら、その人だけは多数決で押し切れない＝承諾が要る。
◆論点③ 規約 ― マンション独自のルール
・規約の設定・変更・廃止＝重い → 3/4（梯子の④の段）。
🔑 規約で「賛成要件（3/4）」を下げられるのは… 重大変更ただ1つ
✅ 重大変更だけ 下げられる
賛成要件（出席した区分所有者＆議決権の各3/4）→ 過半数（2分の1超）まで（「2分の1以上」は誤り）＝頭数も議決権も両方
🚫 下げられない（この4つ）
規約の設定・変更・廃止 ／ 法人化 ／ 義務違反者の措置 ／ 建替え
なぜ重大変更だけ：重大変更は“共用部分をどう作り変えるか”という費用・使い勝手の判断で、マンションごとに機動的に決めたい場面。だから唯一ここだけ賛成のハードルを規約で下げられる。一方、規約そのもの・法人化・義務違反措置・建替えは、反対者や後から買う人の立場を根本から左右する重い決定だから、少数者を守るハードルは下げられない。
・定足数（過半数の出席）は規約で重くは可・軽くは不可。
なぜ：定足数＝“これだけ出席しないと決められない”下限＝少数者を守るライン。だから厳しくする（多く集める＝重く）はOK、ゆるめる（少人数で決める＝軽く）は保護を削るからNG。「守る方向にだけ動かせる」。
◆論点④ 集会の運営 ― 招集・議長・議事録・占有者・管理者
・議長＝管理者か招集した区分所有者の1人
・議事録の署名＝議長＋2名
・占有者は意見だけ・議決権なし
なぜ：借りてるだけ→共用部分を決める議決権はなし。でも生活に直接ひびくから意見はOK。
⚠ 招集の回数・期間・伸長・省略や、宛先・到達擬制・管理者の役目・通知外決議などは↓手続事実メモ【④集会の運営】の📮招集まわり早見にまとめました（ここは”集会まわりの問題だ”と気づければOK）。
◆論点⑤ 義務違反者 ― 迷惑な人をどうする？（段階）
軽い順に：行為の停止（過半数） ＜ 使用禁止・競売・引渡し（3/4＋事前の弁明の機会）。重い措置ほどハードルが上がる＝考え方どおり。
なぜ弁明が要る：使用禁止・競売は住まい・所有権を奪う“戻せない”重い措置だから、決める前に本人の言い分を聞くのが公平。軽い「行為の停止」には要らない。
・占有者（賃借人など）にも、共同利益に反すれば契約解除＋引渡し請求（3/4）ができる。占有者は使用方法につき区分所有者と同一の義務を負う（規約・決議が及ぶ）。
なぜ占有者も追い出せる：占有者は現に建物を使う人＝使い方（使用方法）は所有者と同じルールに縛られる。だから迷惑をやめないなら、所有者を追い出すのと同じ重さ（3/4）で契約ごと解除できる。
・行為の停止を求められるのは＝他の区分所有者の全員または管理組合法人（管理者単独ではない）。裁判外の請求自体に決議は不要（訴訟にするには集会の過半数の決議）。
⚠ いきなり競売・引渡しはできない（重い措置は事前の弁明が要る）。
◆論点⑥ 専有・敷地 ― バラ売りできる？
・専有部分と敷地利用権は一体＝原則バラ売り不可（分離処分の禁止 §22）。
なぜ：部屋は土地の上に建つ。土地を使う権利なしに部屋だけ売れば“立つ場所のない部屋”に、土地だけ手放せば足元を失う＝運命共同体だから。
・例外＝規約に別段の定めがあるとき。
なぜ：規約＝全員が納得した合意ルール。皆が納得した形なら一体の原則を外してもOK（②「保存も規約で別段の定め」と同じ“規約で上書き”）。
・廊下・階段など構造上の共用部分（法定共用部分）は、規約でも特定の人の専有部分にはできない。
なぜ：廊下・階段はそこを通らないと誰も自室に帰れない＝みんなで使うしかない構造。一人の専有にすると他の住人が出入りできない。だから規約でも不可。
・一方、共用部分は規約で特定の区分所有者（管理者を含む）の所有にできる＝管理所有。
なぜ：専有化（前項）は“みんなで使うのをやめ自分専用にする”＝廊下では不可。管理所有は“管理のための形式的な所有”で名義を管理者に預けるだけ＝共用部分のまま。だから前者は規約でも×・後者は規約で○。
暗記メモ ― 覚える数字・手続（ここで正確に仕上げる）
・決議の数字：管理＝過半数／大規模滅失の復旧＝2/3／重大変更・規約・法人化・義務違反者の使用禁止等＝3/4（外壁落下・瑕疵除去・バリアフリーの重大変更は2/3に緩和§17⑤）／建替え＝4/5（客観的事由で3/4）。
・母数：原則 出席者ベース（建替えだけ全員）。所在等不明者は裁判所の決定で母数から除外（建替え含む・単なる行方不明では不可）。
・招集通知：通常 1週間前／建替え 2ヶ月前／規約で 伸長のみ可（短縮・伸縮は×）。
・専有部分の床面積＝内側線（うちのり）（中心線・壁芯は×）。
・議事録の署名＝議長＋出席した区分所有者2名（全員署名は×）。
・招集手続の省略・書面決議＝全員の同意（多数決では不可）。
🧠 数字を思い出す（タップで答え）
大規模滅失の復旧＝各
小規模滅失の復旧（決議するなら）＝
重大変更・規約・法人化・義務違反者の使用禁止等＝各
建替え＝各 （客観的事由あり＝各 ）
招集通知＝通常 前／建替え 前
議事録の署名＝議長＋出席者
専有部分の床面積＝ （中心線・壁芯は×）
決議の母数（原則）＝ ベース
管理者の集会招集＝ （「毎年2回しなければ」は×＝1回でよい）
管理者の事務報告＝
一部共用部分の全員規約＝共用者の 超の反対で不可
規約の閲覧拒否（正当理由なし）＝ 以下の過料
集会の招集請求＝区分所有者・議決権の各 以上（規約で減らせる・増やせない）
滅失の大小の境目＝建物価格の （1/2以下＝小規模→各自 で復旧可／1/2超＝大規模）
共用部分の持分＝専有部分の の割合（頭数で等分は×）
📋 手続事実メモ ― 論点ごとの「誰が・どこ・いくら」（ナビでどの論点か決めてからここを引く）
③ 規約まわり
公正証書による規約／最初に建物の専有部分の全部を所有する者（分譲業者）だけが設定できる。後から買い占めて全部所有した者は×。対象＝規約共用部分・規約敷地に限る（廊下・階段など§4①法定共用部分は公正証書でも規約でも対象外＝二段罠。§32は§4②規約共用部分・§5①規約敷地に限定）。
なぜ：規約は本来みんなの賛成が要る。分譲前は住人が業者1人だけ＝反対する仲間がいないから、その一瞬だけ単独設定を許した。後から買い占めた頃には賛成が必要な相手がいるので単独では作れない。
規約・議事録の保管／管理者が保管。いなければ「規約又は集会の決議で定める者」（”理事会“は条文になく×）。保管場所は建物内の見やすい場所に掲示（各人への個別通知は不要）。
閲覧／利害関係人の請求を正当な理由なく拒むと 20万円以下の過料。
特定承継人（買主・競落人）／規約・集会決議の効力が及ぶ（登記は不要）。
なぜ：規約・決議は“人と人の契約”でなく“その建物という共同体のルール”。部屋を買うとメンバーの椅子ごと引き継ぐから、誰が買っても自動で及ぶ（だから個別の登記も要らない）。
④ 集会の運営
📮 招集まわり早見 ― 集会を「開く」ルールはここに集約
・招集の回数（管理者）＝毎年1回以上（「毎年2回しなければ」は×＝1回でよい）
・通常の招集通知＝会日の1週間前まで／建替え決議＝会日の2ヶ月前まで
・期間の変更＝規約で伸長（延長）のみ可（短縮・伸縮は×）
・省略・書面決議＝全員の同意（多数決＝4分の3は×）
なぜ：集会を開かず決めるので、1人でも反対なら通せない。
・通知の宛先＝届出があればそこ、なければ専有部分のある場所宛で足りる（＝到達擬制）
なぜ：届け先を届け出ない人のせいで集会が永久に開けないと困る（改正の“動きやすさ”）。
・少数者の招集請求＝区分所有者・議決権の各5分の1以上→管理者へ請求（管理者がないときは自ら招集）。規約で減らせる（増やせない）
・議長＝管理者か集会を招集した区分所有者の1人（規約・別段の決議で変更可・出席者の互選ではない）
決議できる事項／原則はあらかじめ通知した事項だけ。ただし特別の定数が定められた事項（＝特別多数決が要る事項）を除き、規約で別段の定めをすれば通知外の事項も決議できる。
専有部分が数人の共有／議決権を行使する者を1人定める（各自バラバラには行使できない）。招集通知は議決権行使者へ／未定なら共有者のいずれか1人で足りる。
議決権の行使／区分所有者本人は書面・代理人でも行使できる（出席必須ではない）。占有者は利害関係があれば意見を述べられる（議決権はない）。
管理者／事務報告は毎年1回。選任・解任は集会の過半数。区分所有者でなくてもなれる。任期は法定の定めなし（「○年以内」の縛りは無い・規約等で自由）。（招集回数＝毎年1回以上は📮招集まわり早見へ）
管理者が原告・被告になったとき／規約によるときは遅滞なく区分所有者へ通知が必要（集会の決議によるときは通知不要）。
なぜ：決議で立てた＝集会で自分たちが決めて知っている→通知不要。規約で立てた＝常設ルールで自動的に立ち、いま起きている個別訴訟を知らない→遅滞なく知らせる。
① 決議・法人化
管理組合法人／3/4の決議＋登記で成立。人数要件（30人以上）は廃止＝なし。
🔍 肢のどこを見るか ― 引っかけは「5つの型」だけ
肢を読んだら 「①〜⑤のどの罠か？」。覚えるのは細かい知識でなく、この5つの問い。タップで見破り方。
① 数字すり替え ─ 割合・人数・回数をズラす
見破り：梯子で照合（規約設定「過半数」→3/4／建替え「常に4/5」→事由で3/4／法人化「30人以上必要」→人数要件なし）
② 「全員」混同 ─ 多数決でいけると思わせる
見破り：“集会を省く・開かず決める”ときだけ全員（招集手続の省略・書面決議＝全員の同意。「4分の3」は×）
③ 測り方すり替え ─ 面積・持分の基準をズラす
見破り：全部“床面積＝内側線”が基準（床面積「中心線・壁芯」→内側線／持分「頭数で等分」→床面積の割合）
④ 可否の反転 ─ できる↔できない・主語を入替
見破り：“原則どっち？”を思い出す（分離処分「できる」→原則不可／占有者「議決権行使」→利害関係あれば意見のみ可・議決権は不可／特定承継人「及ばない」→及ぶ）
⑤ 手続の細部 ─ 通知・署名・期間をズラす
見破り：ここは暗記（穴埋め）（署名「全員」→議長＋2名／通知「短縮・伸縮」→伸長のみ／義務違反「いきなり競売」→事前の弁明）
🎯 型あて腕試し 肢を読んで「どの型？ ○か×か？」→タップ
「議長及び出席した区分所有者“全員”が議事録に署名しなければならない」
→型⑤ 手続｜✗「全員」が罠 ／ 正＝議長＋出席した区分所有者2名
「区分所有者の“4分の3以上の同意”で招集の手続を省略できる」
→型② 全員混同｜✗「4分の3」が罠 ／ 正＝全員の同意
「各共有者の持分は“共有者の数で等分”する」
→型③ 測り方｜✗「等分」が罠 ／ 正＝専有部分の床面積の割合
「規約の設定は“区分所有者の過半数”の集会の決議による」
→型① 数字｜✗「過半数」が罠 ／ 正＝出席者の各3/4
「占有者（賃借人）は集会で“議決権を行使できる”」
→型④ 可否反転｜✗「できる」が罠 ／ 正＝利害関係があれば意見は述べられるが、議決権はない
「重大変更は、規約でこの4分の3の割合を“減ずることはできない”」
→型④ 可否反転｜✗「できない」が罠 ／ 正＝重大変更だけ過半数（2分の1超）まで減らせる（頭数も議決権も両方）
「マンションの全戸を“後から買い占めて”全部所有した者は、公正証書で“廊下・階段”を規約共用部分にできる」
→二段の罠｜✗ ／ 正＝公正証書規約は「最初に建物の専有部分の全部を所有する者（分譲業者）」だけ・対象は規約共用部分／規約敷地に限る（廊下・階段＝法定共用部分は対象外）
🏋 覚えたら、過去問で「3手」を試す
この型で解ける過去問だけ集めました（令和8改正対応・53肢／6論点）。Step1どの論点→Step2決め手＆罠→Step3○× の順送りで解けます。
※ドリルの論点⑤は〈占有者・義務違反者・復旧〉をまとめて扱います（並び順は本記事と同じ⑤→⑥）。
📖 用語ミニ辞典 ― 言葉に詰まったらタップ
専有部分／各部屋の内側。単独で使える所。
共用部分／みんなで使う所（廊下・階段・外壁・屋上など）。
区分所有権／建物の中の一室を単独で所有する権利（マンションの各部屋）。
敷地利用権／建物が建つ土地を使う権利。原則、専有部分と分けて単独で売れない（分離処分の禁止§22）。
規約／そのマンション独自のルールブック（全員を縛る）。
集会の決議／集会での多数決。議題ごとに必要な賛成数が違う。
管理者／建物を管理する代表者。区分所有者でなくてもなれる（§25）。
建替え決議／古い建物を壊して建て直す、最も重い部類の決議。
定足数／決議が成立する出席の最低ライン＝頭数・議決権が両方とも過半数の出席。規約で重くは可・軽くは不可。
各・及び／「出席した区分所有者及びその議決権の各○分の○」＝頭数と議決権の両方がその割合（及び＝かつ、各＝それぞれ）。令和8改正で母数は原則“出席者ベース”＝先頭に「出席した」が付く（建替えだけ全員ベース）。
形状又は効用の著しい変更／＝重大変更（各3/4の特別決議）。過去問は「形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」と書く＝重大変更を指す読み替え（「伴わないもの」＝軽微変更＝過半数）。
🛡️ 落とさない戦い方
確実に取る主役＝決議の数字（梯子）・共用部分の仕分け・招集通知・床面積（内側線）・特定承継人への効力・大規模滅失の復旧（2/3）。ここは合格者の多くが正解する基本＝落としたら致命傷。
知らない細則（管理者の代理権の細部など）は深入りせず △で保留して次へ。全部を取ろうとして時間を溶かさないことが満点より価値があります。
※ 現行の母数は出席者ベース（「出席した区分所有者及びその議決権の各〇/〇」）＝知識として押さえる。ただし母数の旧表記だけでは×にならない。過去問の正誤は中身（数字・割合・主体・例外）で決まるので、上の梯子（割合）で解きます。
知らない細則（管理者の代理権の細部など）は深入りせず △で保留して次へ。全部を取ろうとして時間を溶かさないことが満点より価値があります。
※ 現行の母数は出席者ベース（「出席した区分所有者及びその議決権の各〇/〇」）＝知識として押さえる。ただし母数の旧表記だけでは×にならない。過去問の正誤は中身（数字・割合・主体・例外）で決まるので、上の梯子（割合）で解きます。
📖 つまずいた論点だけ深掘りする（解説19本）
順に全部読む必要はありません。トレーナーで迷った論点だけどうぞ。
論点②〈共用部分〉
論点④〈集会の運営〉
論点⑤⑥〈義務違反・専有〉
読み終えたら ｜ 区分所有の順路 3 / 8
