📘 深掘り解説 ｜ 区分所有の順路 3 / 8 論点①〈決議の数字〉の頂点＝建替え のくわしい解説です
この記事は〈区分所有の型〉で迷った論点だけを読む場所です。順に全部読む必要はありません。
区分所有法 ・ 論点①の深掘り：建替え（4/5の二層構造と決議後の出口）
建替えの4/5は規約では下がらない ─ 「建物の状態」で決まる二層構造と、決議のあとの売渡しまで一気通貫
建替えは、反対した人の部屋の権利まで動かす区分所有法で一番重い決定。その各4/5というハードルは、人の合意（規約）では下がらず、建物の状態（事実）でだけ下がる。なぜそうなるのかを講師と生徒の会話で腑に落とし、決議のあと反対者がどうなるか＝売渡し請求の出口まで一気通貫で追いかけます。
目次
まず1問 ― 建替え決議と「規約で別段の定め」（平成9年 問13 肢4）
区分所有法第62条第1項に規定する建替え決議は，規約で別段の定めをすれば，区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数により行うことができる。
🏗 建替えの”二層構造” ― 人の合意では下がらない、事実で下がる
① 原則：各4/5（§62①・区分所有者及び議決権＝全員ベース）＝規約で引き下げる括弧書きが存在しない→規約では絶対に下がらない
② 例外：各3/4＝法定5事由（耐震・火災・外壁剥離落下・配管劣化・バリアフリー不適合）に該当すれば法律上当然に「4/5」→「3/4」（§62②）。下げるのは規約でなく建物の状態＝事実
📌 本肢は「規約で別段の定めをすれば3/4」と言っている ⇒ 「各3/4」という数字自体は§62②に実在するが、下げる主体が「事実」から「規約（人の合意）」にすり替わっている。
結論：×（誤り）
建替え決議の各4/5（§62①）には規約による引下げの括弧書きがなく、規約では下げられない。3/4に下がるのは法定5事由に該当するという事実によるときだけ（§62②）。「規約で別段の定めをすれば3/4」は誤り。
では、なぜ規約では下げられないのか？ そして決議のあと、反対した人はどうなるのか？ ここからが本題です。
🧠 なぜこうなる？ ― 講師と生徒で”天秤”に乗せる
⚖️ 天秤の世界
天秤の片方に「反対する少数者の財産権（自分の部屋の権利が一旦消滅する）」、もう片方に「危険な建物から住民全員の命・安全を守る必要」。この天秤を傾けられるのは誰（何）なのかで、4/5と3/4が分かれます。
🙋♂️
生徒：先生、重大変更の回で「3/4は規約で過半数まで下げられる」って習いましたよね。建替えも、客観的な事由があれば3/4に下がるって聞きました。だったら、うちのマンションは規約で「建替えは3/4でOK」って定めておけば楽じゃないですか？
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講師：その”合体技”、実は本試験がそのまま×肢にしている。冒頭の平成9年問13肢4がまさにそれだ。天秤に乗せてみろ。建替えで動くのは、何だ？
🙋♂️
生徒：古い建物を壊して新しく建てる…あっ、いま住んでいる部屋そのものが無くなる？
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講師：そうだ。301号室に40年住むおばあちゃんを思い浮かべろ。建替え決議が通れば、おばあちゃんの区分所有権＝自分の部屋の権利そのものが一旦消滅する。区分所有法で一番重い決定だ。天秤の片方には、この反対する少数者の財産権が乗っている。そして規約ってのは住人の多数派が作るルールだ。多数派が「少数者を追い出すハードル」を自分たちに都合よく下げられたら、どうなる？
🙋♂️
生徒：多数派のやりたい放題です…。それは不公正すぎます。
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講師：だから条文は入口を閉じている。重大変更の§17①には、賛成要件の各3/4（頭数も議決権も両方）を規約で過半数（2分の1超）まで下げられる引下げの括弧書きがある。ところが建替えの§62①には、この引下げの括弧書きが存在しない。書いていない＝できない。規約に何を書こうが、4/5は1ミリも動かない。規約で賛成のハードルを下げられるのは、重大変更ただ1つだ。
🙋♂️
生徒：じゃあ、なんで「3/4」なんて数字が§62に出てくるんですか？
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講師：天秤のもう片方に、「耐震基準を満たしていない＝大地震が来たら住民全員の命が危ない」という建物の客観的な状態＝事実が乗ったときだ。このときは人の合意ではなく、法律自身が（法務大臣の定める基準に照らして・§62②③）天秤を傾けて、法律上当然に「4/5」を「3/4」と読む。法定5事由＝耐震・火災・外壁剥離落下・配管劣化・バリアフリー不適合。人の合意では下がらない、事実で下がるんだ。
🙋♂️
生徒：下げる”主体”が違うんだ！ 重大変更＝住人が規約で下げる／建替え＝法律が事実で下げる。規約に何を書いても、建替えの4/5は動かないんですね。
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講師：注意を1行だけ。「外壁剥離・バリアフリー」という語は、重大変更側の§17⑤（3/4→2/3の読み替え）にも出てくる。建替え（4/5→3/4）と重大変更（3/4→2/3）は別の条文・別の数字だ。トリガー語が同じでも混ぜるな。
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講師：では冒頭の1問を3手で仕上げるぞ。「区分所有法第62条第1項に規定する建替え決議は，規約で別段の定めをすれば，区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数により行うことができる。」──どう解く？
🙋♂️
生徒：手1＝建替え決議の数字（緩和の仕組み）の論点。手2＝決め手は「規約で別段の定めをすれば」。「各3/4」自体は§62②に実在する数字だから一瞬○に見えますけど、下げるのは規約じゃなくて事実でした。手3＝×！
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講師：満点だ。実在する数字「各3/4」を見せて、下がる”仕組み”だけをすり替える──王道の罠だ。ついでに母数。§62①は「出席した」の冠がない全員ベースで、建替えを筆頭に4/5系はすべて全員ベースだ（建物更新§64の5なども同じ。試験の主役は建替え）。なお、所在等不明の区分所有者が裁判所の裁判（§38の2）で議決権を有しない扱いとされると、§62①の括弧書き「議決権を有しないものを除く」経由でこの全員ベースの母数からも消える──単なる行方不明だけでは自動で除外されない、と1文だけ頭の隅に。
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講師：引っかけ①。「建物の区分所有等に関する法律第62条の老朽による建替えは，集会において区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数による決議で行うことができることとされており，規約で別段の定めをすることはできない。」（平成4年 問16 肢4）──○か×か？
🙋♂️
生徒：「規約で別段の定めをすることはできない」…今日の結論そのものだから、○！
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講師：○、しかもこの問題の正解肢だ。大事なのは、これが旧法時代の遺物ではなく現行法でも正解肢＝規約別段不可は今も真だということ。注記を1つ：肢の「老朽による建替え」は旧法の文言で、現行法に老朽という要件はない。今は事由が無くても4/5で建替えでき、5事由に該当すれば3/4になる──それだけだ。
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講師：引っかけ②。「建物の区分所有等に関する法律第62条の老朽による建替えの決議が集会においてなされた場合，当該決議に賛成しなかった区分所有者も，建替えに参加しなければならない。」（平成6年 問14 肢4 ※「老朽による」は旧法の文言・現行法に老朽要件なし）──○か×か？
🙋♂️
生徒：4/5も賛成が集まったんだから、全員参加…○？
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講師：×だ。参加義務はない。
🙋♂️
生徒：え、じゃあ反対した人の部屋はどうなるんですか？ おばあちゃんが居座ったら、建替えできないじゃないですか…
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講師：そこが今日のフルコースだ。決議の前から出口まで、一本の時系列で見せる。
この売渡し請求は、請求だけで売買を成立させる強い権利（形成権）だ。おばあちゃんの財産は時価のお金に換わって出ていく──だから「参加義務」なんて最初から要らないんだ。
❶ 招集通知＝会日の2ヶ月前まで（規約で伸長のみ可・§62⑥。招集通知の一般ルール＝”砦”の深掘りは招集の記事で）
❷ 会日の1ヶ月前までに説明会を開催（§62⑧）
❸ 決議＝各4/5（5事由該当なら3/4）。議事録に各人の賛否を記載（§62⑩で§61⑥準用）
❹ 賛成しなかった者へ書面で催告「建替えに参加するか否か答えよ」（§63①）
❺ 催告を受けた日から2月以内に回答。無回答＝不参加とみなす（§63③④）
❻ 回答期間満了から2月以内に、賛成者・参加回答者・買受指定者が不参加者へ「区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡せ」＝売渡し請求（§63⑤）
🙋♂️
生徒：追い出されっぱなしじゃないんだ…。ちゃんと時価で清算される。ちょっと安心しました。
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講師：生活に著しい困難が生じるなら、裁判所が明渡しに最長1年の期限を許与できる（§63⑥）。まとめの語呂は「2ヶ月が3回」＝招集2ヶ月前・催告回答2月・売渡し請求2月。この3つで入口から出口まで完結だ。1つ目の2ヶ月は本試験でこう出た──「建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日より少なくとも2月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。」（平成21年 問13 肢3）＝○。伸長のみ・短縮は不可だ。
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講師：方向の注意を1文だけ。建替えの売渡し請求は「追い出す側→出ていく側」への請求。復旧の買取請求（反対者側が自分から「買い取れ」と請求する）とは矢印が真逆──この対比の深掘りは別の記事に譲る。最後に1段落だけ：令和8年改正で新設された建物更新（§64の5）・取壊し（§64の8）などの決議も、建替えと同じ全員ベース・各4/5のファミリーだ。出題実績はゼロ＝名前だけ知っておけば足りる。
⚖️ 暗記メモ（この天秤を本番へ持っていく）
- 建替え＝各4/5・母数は全員ベース（4/5系はすべて全員。所在等不明者は裁判所の裁判で母数からも消える）
- 3/4に下がるのは規約でなく「法定5事由という事実」（耐震・火災・外壁剥離・配管・バリアフリー）＝規約で賛成要件を下げられるのは重大変更ただ1つ
- 時系列＝招集2ヶ月前→説明会1ヶ月前→決議（賛否を議事録に）→催告→2月回答（無回答＝不参加みなし）→2月以内に時価で売渡し請求
- 参加義務はない・出口は売渡し請求で清算（語呂＝「2ヶ月が3回」）
- 決議から2年以内に取壊し着手なし→売り渡した者から再売渡し請求（§63⑦・期間満了から6月以内・代金相当額を提供）
📖 条文チェック（§62・§63・§38の2・§64の5）
§62①（建替え決議）：区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各4/5以上の多数で建替え決議ができる（＝全員ベース）。規約で引き下げる括弧書き・ただし書は存在しない。
§62②③：耐震・火災・外壁剥離落下・配管劣化・バリアフリー不適合の5事由（法務大臣の定める基準）のいずれかに該当すれば、「4/5」を「3/4」と読む＝法律上当然の緩和（規約は不要・規約でもできない）。
§62⑥⑧⑩：招集通知は会日の2ヶ月前まで（規約で伸長のみ可）／会日の1ヶ月前までに説明会／議事録に各区分所有者の賛否を記載（§61⑥準用）。
§63①③④：決議に賛成しなかった区分所有者へ参加するか否かを書面で催告→催告を受けた日から2月以内に回答・無回答＝不参加とみなす。
§63⑤：回答期間満了から2月以内に、決議賛成者・参加回答者・買受指定者は、不参加回答者へ区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求できる（売渡し請求）。
§63⑦：決議の日から2年以内に取壊し工事に着手しないときは、売り渡した者は期間満了から6月以内に、代金相当額を提供して再売渡し請求できる（着手しなかったことに正当な理由があるときを除く）。
§38の2：所在等不明区分所有者は裁判所の裁判で議決権を有しない扱いにできる→§62①の括弧書き経由で、建替えの全員ベースの母数からも除外される（単なる行方不明では自動除外されない）。
§64の5等：建物更新など令和8年改正の新設決議も全員ベース・各4/5のファミリー（出題実績ゼロ・名前だけ）。
論点①の深掘り：建替え ─ 3手で解く
建替え決議は「規約で別段の定め」で3/4にできるか
平成9年 問13 肢4
📋 問題文（色＝解き方の地図）
区分所有法第62条第1項に規定する建替え決議は，規約で別段の定めをすれば，区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数により行うことができる。
1 見分ける ▸ どの論点？ → 建替え決議
🔵青の「建替え決議」が主語。論点①〈決議の数字〉の頂点＝建替えの数字（緩和の仕組み）へ振り分ける。
2 考える ▸ 決め手と罠は？ → 建替えの4/5は規約では下げられない。3/4に下がるのは法定5事由という「事実」だけ
🔴「規約で別段の定めをすれば」が罠の核。「各3/4」は§62②に実在する数字だから○に見える罠デコイ＝下がる仕組みが「規約（人の合意）」でなく「事実（建物の状態）」である点のすり替え。
3 仕上げる ▸ ○か×か？ → × 誤り
建替え決議の各4/5（§62①）には規約による引下げの括弧書きがなく、規約では下げられない。よって×。
📋 問題文（ヒントなし・自分で解く）
区分所有法第62条第1項に規定する建替え決議は，規約で別段の定めをすれば，区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数により行うことができる。
1 見分ける ▸ どの論点？
2 考える ▸ 決め手は？
3 仕上げる ▸ ○か×か？
🏋 この論点の過去問を、もっと解く
建替え（4/5と3/4・2ヶ月の招集・催告・売渡し請求）の過去問は、ドリルの論点①にまとめてあります。3手（見分ける→決め手→○×）で腕試し。
▶ 区分所有法ドリルで腕試し →📌 この記事の核心
建替えの各4/5は規約（人の合意）では下がらない。下がるのは法定5事由（耐震・火災・外壁剥離・配管・バリアフリー）という事実に該当したときだけ＝法律上当然に3/4になる二層構造（規約で下げられるのは重大変更ただ1つ）。母数は全員ベース（4/5系はすべて全員）。決議後は催告→2月回答（無回答＝不参加みなし）→2月以内に時価で売渡し請求で清算＝参加義務はない。語呂は「2ヶ月が3回」。下げる”主体”で分かれば、数字も出口も迷いません。
読み終えたら ｜ 区分所有の順路 3 / 8
