📘 深掘り解説 ｜ 区分所有の順路 3 / 8 論点②〈共用部分のアクション〉 のくわしい解説です
この記事は〈区分所有の型〉で迷った論点だけを読む場所です。順に全部読む必要はありません。
区分所有法 ・ 論点② 共用部分のアクション
共用部分は、誰が動かす？ ― 保存・管理・重大変更の”梯子”
廊下・外壁・屋上に何かを「する」とき、一人でできるのか／多数決なのか／特別多数なのか。数字を丸暗記する前に、なぜその重さになるのかを講師と生徒の会話で腑に落とします。理由で分かれば、数字も改正も忘れません。
目次
まず1問 ― 共用部分の「保存行為」（令和2年 問13 肢3）
共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。
🪜 論点②の”梯子” ― アクションの重さで賛成のハードルが上がる
① 保存行為（壊れた所を現状回復・緊急）＝各共有者が単独でできる（決議不要・§18①ただし書）
② 管理・軽微な変更（日常レベル）＝集会の過半数（普通決議）
③ 重大変更（形状・効用の著しい変更＝大きく作り変える）＝出席者の各3/4（特別決議）
📌 本問は①保存行為の話。「集会決議が必要・単独ではできない」と言っている ⇒ 梯子の一番下（単独可）と食い違う。
結論：×（誤り）
保存行為は§18①ただし書で各共有者が単独でできる（決議は不要）。「集会決議が必要・各共有者はできない」は梯子の一番下と正反対で誤り。
では、なぜ共用部分なのに”一人で勝手に”やっていいのか？ ここからが本題です。
🧠 なぜこうなる？ ― 講師と生徒で”天秤”に乗せる
⚖️ 天秤の世界
共用部分のアクションは「素早く動きたい」と「みんなで決めたい」、そして「機動的に作り変えたい」と「反対者・少数者を守りたい」を天秤にかけて重さが決まります。
🙋♂️
生徒：先生、共用部分って”みんなのもの”ですよね。それを保存行為なら一人で勝手にやっていいなんて、ちょっと乱暴じゃないですか？ちゃんと集会で決めるべきでは。
👨🏫
講師：天秤に乗せてみろ。いま雨漏りを見つけたとする。応急修理を「集会を開いて議決するまで放置」したら、どうなる？
🙋♂️
生徒：…被害がどんどん広がって、結局全員が損しますね。
👨🏫
講師：そう。しかも保存行為は「マイナスをゼロに戻すだけ」だ。元の状態に直すだけで、誰も損しない・誰の権利も侵さない。緊急なのに全員の合意を待たせる意味がない。だから各共有者が単独でできる（§18①ただし書）。これが梯子の一番下だ。
🙋♂️
生徒：あ、”元に戻すだけ”だから文句が出ない。だから軽いんですね。
👨🏫
講師：ここから梯子を登るぞ。「ゼロをプラスに動かす」軽い変更＝管理（エレベーターのメンテ契約、植栽の追加）は日常の判断＝過半数。「大きく作り変える」＝重大変更（エントランス改装、増築）は、反対した人も・後から部屋を買う人も継続的に縛る重い決定だから出席者の各3/4。侵害される利益・影響が重いほど、賛成のハードルが上がる――これが区分所有を貫く”1つの考え方”だ。
🙋♂️
生徒：保存（単独）→管理（過半数）→重大変更（3/4）。だんだん重くなる梯子、腑に落ちました！
👨🏫
講師：ここで引っかけ①。「保存行為はいかなる場合でも単独でできる」と書いてあったら？
🙋♂️
生徒：単独でできるんだから…○？
👨🏫
講師：×だ。単独可はあくまで“原則”。規約で「保存は管理者が行う」等の別段の定めができる（§18②）。「いかなる場合でも」と言い切らせるのが罠だ。原則を絶対と読ませたら負け。
👨🏫
講師：引っかけ②（改正の地雷）。重大変更の3/4は規約で下げられる。何を、どこまで下げられる？
🙋♂️
生徒：たしか…頭数（区分所有者の定数）だけ下げられる、でしたっけ？
👨🏫
講師：それは旧法。令和8年改正の§17①では頭数も議決権も両方、過半数（2分の1超）まで下げられる。しかも重大変更だけだ。規約の設定変更廃止・法人化・義務違反者の措置・建替えは下げられない。「議決権は減らせない」は旧法の亡霊＝罠。
🙋♂️
生徒：両方・過半数まで・重大変更だけ。覚えました。最後に、共用部分でよく見る「1:4」って何ですか？
👨🏫
講師：一部共用部分の話だ。たとえば1階店舗だけが使う専用の入り口。そのルールをマンション全員の規約で勝手に変えられたら、店舗の人はたまらない。そこで、使う人（＝共用すべき区分所有者）の1/4を超える反対があれば、全員規約でも設定・変更できない（§31②）。
🙋♂️
生徒：「全員の承諾まで」は要らないけど、1/4超の反対で止まる。多数決の暴走を止める”木の盾”ですね。優しさと合理性の両立、絶妙です！
⚖️ 暗記メモ（この天秤を本番へ持っていく）
- 3階層に仕分け：保存＝単独／管理・軽微＝過半数／重大変更＝出席者3/4（重いほどハードル↑）
- 「いかなる場合でも単独」は×（保存も規約で別段の定め可・§18②）
- 重大変更の規約緩和＝頭数も議決権も両方・過半数まで・重大変更だけ（「議決権は不可」は旧法の罠）
- 1:4ストッパー＝一部共用部分を全員規約で定めるとき、共用者の1/4超の反対で不可（§31②）
- 持分・費用＝専有部分の床面積の割合（頭数で等分は×）
📖 条文チェック（§18・§17①・§31②・§14）
§18①（共用部分の管理）：共用部分の管理に関する事項は、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
§18②：前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない（＝保存も規約で管理者集中などにできる）。
§17①（共用部分の重大変更）：形状・効用の著しい変更は、出席した区分所有者及びその議決権の各3/4以上の多数による決議。ただし規約で過半数（2分の1超）まで減らせる＝頭数も議決権も両方（重大変更のみ）。
§31②（一部共用部分の全員規約）：共用すべき区分所有者の1/4を超える者、又はその議決権の1/4を超える者が反対したときは、することができない。
§14（持分・費用）：各共有者の持分は専有部分の床面積の割合による（頭数で等分ではない）。
論点②：共用部分のアクション ─ 3手で解く
保存行為は各共有者が単独でできる
令和2年 問13 肢3
📋 問題文（色＝解き方の地図）
共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。
1 見分ける ▸ どの論点？ → 共用部分の保存行為
🔵青の「共用部分の保存行為」が主語。論点②〈共用部分のアクション〉の梯子へ振り分ける。
2 考える ▸ 決め手と罠は？ → 保存＝マイナスをゼロに戻すだけ＝各共有者が単独で可・決議不要
🟡保存行為は梯子の一番下（単独可・§18①ただし書）。「決議が必要で単独不可」は可否の反転の罠。
3 仕上げる ▸ ○か×か？ → × 誤り
保存行為は各共有者が単独ででき、集会の決議は不要。「決議が必要・単独不可」は誤り。
📋 問題文（ヒントなし・自分で解く）
共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。
1 見分ける ▸ どの論点？
2 考える ▸ 決め手は？
3 仕上げる ▸ ○か×か？
🏋 この論点の過去問を、もっと解く
共用部分（保存・管理・重大変更・一部共用部分・持分）の過去問は、ドリルの論点②にまとめてあります。3手（見分ける→決め手→○×）で腕試し。
▶ 区分所有法ドリルで腕試し →📌 この記事の核心
共用部分に「何かする」ときは、アクションの重さで賛成のハードルが上がる梯子で考える。保存（単独）→管理（過半数）→重大変更（3/4）。保存が単独なのは”マイナスをゼロに戻すだけ・緊急”だから――でも「いかなる場合でも単独」は×（規約で別段可）。重大変更の規約緩和は頭数も議決権も両方・過半数まで・重大変更だけ。一部共用部分は1/4超の反対で止まる。理由で分かれば、数字も改正も迷いません。
読み終えたら ｜ 区分所有の順路 3 / 8
