🏗️ 借地の型 ― 土地を借りて建物を所有する過去問を「1本道」で
考える分かれ道は3つだけ。覚える数字は下の暗記メモにまとめたので、フローを歩く時は「考える」ことに集中できます。何度も回すと、型を閉じても解けるようになります。
🧭 賃貸借はどの肢も「この4手」で攻める
意思表示と違い、賃貸借は「並んだ入口のどれか」に入る型。だから毎回この4手で“どの入口か”から決めます。
Step1どの型か（世界を確定）
無償?／また貸し3人?／土地か建物か
無償?／また貸し3人?／土地か建物か
Step2どの論点か（どのレーン）
借地なら 種類／対抗／もめごと
借地なら 種類／対抗／もめごと
Step3判定する
考える（分かれ道）or 暗記メモを思い出す
考える（分かれ道）or 暗記メモを思い出す
Step4結論（○/×）
この記事は 🏗️借地。だから Step1＝借地で確定。あとは下のフローで Step2どの論点 → Step3判定 → Step4結論 を歩きます。
① 入口トリガー ― この文言を見たら「借地の型」へ
★飛ぶ＝「土地を借りる」＋「建物の所有が目的」
「建物の所有を目的とする土地の賃貸借」「建物所有目的で賃貸借」「借地権」「借地契約」「借地借家法第○条の借地権」…
★飛ばない（罠 → 民法の賃貸借へ外す）
「駐車場・資材置場」（建物を建てない）／「一時使用・臨時設備」（保護が外れる）。
※「一時使用目的を除く」と書いてあれば＝借地でOKの保証サイン。
※「一時使用目的を除く」と書いてあれば＝借地でOKの保証サイン。
⚠ トリガーは“肢ごと”に効かせる
1問の中で「資材置場（民法）」と「建物所有（借地）」が混在することがある。目的の文言は柱書か肢のどちらかに必ずある。
② 本体フロー ― 考える分かれ道は3つだけ
◆分かれ道① 種類はどれ？ （借地の肢の大多数がここ）
「更新があるか？」
├ ある → 【普通借地権】（口頭でOK）
└▼更新の分かれ道：更新請求 or 満了後も使用継続 →
・建物がある → 法定更新とみなす（§5）。ただし地主が遅滞なく正当事由ある異議を述べれば更新されない（§6）
・建物がない → 地主は簡単に更新拒絶できる
・建物がある → 法定更新とみなす（§5）。ただし地主が遅滞なく正当事由ある異議を述べれば更新されない（§6）
・建物がない → 地主は簡単に更新拒絶できる
└ ない（＝定期） → 3タイプ：①目的自由で長い→一般定期（書面でOK）／②専ら事業用→事業用定期（公正証書必須）／③最後に建物を地主へ譲渡→建物譲渡特約付（書面不要）
→ 種類が決まったら【暗記メモ】で年数・書面を当てる。⚠事業用目的でも“定期にしなければ普通借地権を選べる”（公正証書不要にできる）
◆分かれ道② 対抗（土地が売られた／第三者）
借地権の登記、または 借地上の建物に「本人名義」の登記 があれば対抗OK。
⚠他人名義（配偶者・子）は× ＝砕け散る。
建物が火事などで滅失しても、土地に「ここに登記した建物があった」旨の立て札（掲示）を出せば、一定期間は対抗力が続く（年数は暗記メモ）。
同じ地主が2人に貸したら ＝ 先に対抗要件を備えた方が勝ち（二重譲渡と同じ）。（→地図の🧵横串2）
◆分かれ道③ もめごと・特約 ― 背骨「借地人は弱いから守る。でも“自業自得”は守らない」
⚖ 困ったら裁判所に泣きつける：地主が承諾しない／協議が調わないとき、裁判所が“代わりにOK”を出す。覚えるのは「誰が泣きつくか」だけ。
→ 誰が裁判所に申し立てる？
・原則＝弱い借地人：借地条件の変更（地主・借地人どちらからも）・増改築の許可（§17）／更新後の建物の再築（§18）／借地権の譲渡・転貸を地主が承諾しないとき（§19）
・例外＝競売で建物を買った第三者：その第三者が譲渡の許可を申し立てる（§20）
・別枠＝建物賃借人：満了を1年前までに知らなかったとき土地明渡しの猶予（§35）
→ 誰が裁判所に申し立てる？
・原則＝弱い借地人：借地条件の変更（地主・借地人どちらからも）・増改築の許可（§17）／更新後の建物の再築（§18）／借地権の譲渡・転貸を地主が承諾しないとき（§19）
・例外＝競売で建物を買った第三者：その第三者が譲渡の許可を申し立てる（§20）
・別枠＝建物賃借人：満了を1年前までに知らなかったとき土地明渡しの猶予（§35）
✖ でも“自業自得”は守らない：債務不履行で解除なら、建物買取請求も明渡し猶予も一切なし。（→地図の🧵横串1）
＋無断で建て替えたとき（時系列）：当初の期間中は地主は追い出せない／更新後なら追い出せる（地主の承諾があれば20年延長）。
＋建物買取請求をした後：地主が代金を払うまで建物の引渡しを拒める＝同時履行（ただし、住んでいる間の賃料相当額は地主に返す）。
＋建物買取請求をした後：地主が代金を払うまで建物の引渡しを拒める＝同時履行（ただし、住んでいる間の賃料相当額は地主に返す）。
③ 暗記メモ ― 覚える数字
| 種類 | 存続期間 | 書面 | 目的 |
|---|---|---|---|
| 普通借地権 | 数字は最低ライン（下回れない）。 ・最初＝30年／更新後＝1回目20年・2回目以降10年 ・これより短く定めても／定めなくても → 最低の年数に引き上げ ・長く定めれば → その年数（上限なし） | 不要（口頭） | 自由 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 書面・電磁的記録でよい（公正証書でなくてよい・交付＋口頭説明までは不要＝説明義務は定期借家のほう） | 自由 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 公正証書“必須”（短期も長期も） | 専ら事業用（非居住） |
| 建物譲渡特約付 | 30年以上 | 不要（口頭） | 自由 |
💡「引上げ」「上限なし」の挙動は横串3から導ける（覚えるのは30・20・10の数字だけ）
⚠用途の罠：「非居住（事業用）に限る」のは事業用定期§23だけ。一般定期§22・建物譲渡特約付§24は用途自由＝居住用でも設定できる。逆も同じ：専ら事業用でも、事業用定期を選ばなければ普通借地権（口頭OK・公正証書不要）。目的だけでは種類は決まらない——決めるのは「更新があるか」。（💡背骨『決めるのは更新』から導ける）
💰 地代の土台（★§11 地代増減・最頻出）：賃料自動改定特約があっても、不相当になれば増減請求できる（強行規定で排除不可）。特約で変えられるか？→下の🧾生き死に表へ
🧾 特約の生き死に表 ― 特約の有効・無効はここで判定
⚖ 判定式：不利＝法が与えたものを奪うこと。奪う→無効（借地人に不利な特約は無効・§9・§16）／奪っていない→有効（→地図の🧵横串3）
| 特約 | 生き死に | 理由（当てはめ） |
|---|---|---|
| 存続期間を最低（30/20/10）より短く定める | ✗無効 | 期間の最低ラインを奪う→最低の年数に引き上げ（挙動は期間表） |
| 建物買取請求（§13）を排除する | ✗無効 | 買取請求を奪う（§16強行） |
| 増改築を禁止する | ○有効 | だからこそ裁判所の「承諾に代わる許可」（§17②）で増改築できる道が用意されている |
| 残存期間を超える建物を築造しない | ✗無効 | §7の期間延長の利益を奪う（増改築禁止と区別） |
| 地代を「減額しない」 | ✗無効 | 借主に不利＝§11の減額請求を奪う |
| 地代を「増額しない」 | ○有効 | 借主に有利＝何も奪っていない |
※定期借地は建物買取請求が法律上そもそも適用されない（普通借地の“排除特約は無効”と区別）。
🔭 まぎらわし対比（借家・民法・一時使用と間違えない）
・対抗の対比：引渡しは“借地”の対抗要件にならない（引渡しは“借家”の対抗要件）。
・民法の賃貸借（駐車場等）の上限＝50年（50年ちょうどは有効・超えた分だけ50年に短縮）／対抗の掲示＝2年／§35＝満了の1年前まで。
・一時使用目的の借地（§25）：法定更新・存続期間・§13建物買取などの主要保護が適用されない（借家§40の借地版）。
・登記の同一性：建物登記の地番・床面積に軽微な相違があっても同一性が認められれば対抗できる（判例）。
🧠 数字と決め手を思い出す（タップで答え）
普通借地：最初＝ 年／更新後1回目＝ 年／2回目以降＝ 年
一般定期＝ 年以上（書面でOK）
事業用定期＝ 年以上 年未満（公正証書・非居住）
建物譲渡特約付＝ 年以上
専ら事業用でも、事業用定期にしなければ＝ （口頭OK・公正証書不要）
「増額しない」特約は ／「減額しない」特約は （減額請求は奪えない）
④ 補足 ― 低頻度・出たら引く
・民法賃貸借の中身（対比型用）：期間の定めなき土地賃貸借＝いつでも解約申入れ・1年後終了／更新推定§619。
・転借地・転借人：転借地上の建物が滅失しても転借地権は消滅せず再築できる。
・再築による期間延長：更新後に建物が滅失し、残存期間を超える建物を再築するとき、期間が20年延びるのは地主の承諾が前提（承諾がなければ延長は生じない）。承諾日か再築日の早い方から20年。
・一時使用の効果：保護が外れ、期間・更新・再築延長を自由に定められる。
📚 もっと深く知りたい人へ（なぜ？を解説）
型と道場で「解き方」は身につきます。理由や周辺ルールを掘り下げたい論点はこちら。
読み終えたら ｜ 賃貸借の順路 6 / 12
