📘 深掘り解説 ｜ 賃貸借の順路 6 / 12 建物・造作買取請求（自業自得（債務不履行）は保護しない） のくわしい解説です
この記事は〈借地の型〉で迷った論点だけを読む場所です。順に全部読む必要はありません。
退去のとき、自腹で建てた家や取り付けたエアコンを「大家さん、買い取ってよ！」と強制的に買わせるのが買取請求権。だが——家賃を滞納して追い出される借主が、この図々しい要求をできるのか？そして「買い取りません」という特約は、建物では無効・造作では有効。この逆転の理由まで腹落ちさせます。
目次
本日のターゲット問題①（平成14年度 問13 肢2）
（Bが借りた土地上に建物を所有・契約終了に伴う建物買取請求権について）
肢2 建物買取請求権は、契約終了の理由を問わず、Bの債務不履行を原因とする契約終了の場合にも、BはAに対して建物の買取りを請求することができる。
本日のターゲット問題②（平成27年度 問11 肢4）
肢4 AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
【買取請求権の2つの壁】
壁① 借主の落ち度（債務不履行解除）はないか？
→ 家賃滞納などで解除 → 建物も造作も買取請求できない（自業自得）
壁② 「買い取らない」特約は有効か？（種類で逆転！）
建物（借地・高額）── 特約は無効（§16強行規定。借主を破産から守る）
造作（借家・安い）── 特約は有効（§37のリストに§33が無い＝任意規定）
※造作排除特約が有効な理由＝大家が設置を許可しやすくするため
※造作買取請求権は「期間満了・解約申入れ」で終了するときの権利
答え：① ×（誤り）／② 〇（正しい）
🎯 この問題の核心
どちらも債務不履行（家賃滞納）で解除＝自業自得。①「理由を問わず請求できる」は誤り（買取請求権は剥奪される）。②「賃料不払で解除なら造作買取を請求できない」は正しい。誠実に契約を終えた借主だけが行使できる権利。
🧠 なぜこうなる？ ― 講師と生徒で”天秤”に乗せる
⚖️ ここは「天秤の世界」。借主が投下した資本の回収（使えるものを壊す社会的損失の回避）と、ルール違反者へのペナルティを量ります。
🙋♂️生徒：「先生、自腹で建てた家や付けたエアコンを退去時に大家に『買い取れ』と強制できるなんて、大家が可哀想では？」
👨🏫講師：「天秤を見ろ。借主は何千万もかけて家を建て、高価な設備を付けている。『全部壊して更地で出ていけ』では借主は大損だし、まだ使える建物を壊すのは社会的にも大損失だ。『大家が買い取って次の人に貸せばいい』という合理的なルールが買取請求権だ。だがこれは誠実にルールを守った借主へのご褒美だ。家賃を滞納して追い出される奴が『家を買い取れ！』と言えると思うか？」
🙋♂️生徒：「自分が悪いのにそんな図々しい要求は許されません！」
👨🏫講師：「だから債務不履行解除なら買取請求権は剥奪（自業自得）だ。そしてもう一つの罠が『買い取りません』特約。借地の建物は数千万の財産だから、特約で奪われたら借主が破産する——だから特約は無効（強行規定§16）。だが借家の造作も『絶対買い取れ・特約も無効』にしたら、大家はどうする？」
🙋♂️生徒：「『強制的に買わされるくらいなら、最初からエアコン設置の許可を出さない！』となります……。」
👨🏫講師：「本末転倒だろ。だから法律は借主の利便性を優先し、造作は『買い取らない特約を有効（任意規定）にするから、大家さん安心して設置を許可してね』とした。建物（高い）＝特約で奪えない／造作（安い）＝特約で奪える。大家が許可しやすくするための配慮だ。」
👨🏫講師：「ここから引っかけ2連発だ。引っかけ①（令和3年12月 問12 肢4）——「BがAの同意を得て付加した造作がある場合でも、契約終了時に借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。」○か×か？」
🙋♂️生徒：「借主に不利な特約だから無効…○？ いや、造作買取請求権（§33）は任意規定。大家が設置を許可しやすくするための制度で、排除特約は有効だ。『無効である』は建物買取（強行規定）との混同＝×！」
👨🏫講師：「その通り。引っかけ②（平成27年 問12 肢3）——「期間満了時に造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効だが、普通借家契約では無効である。」これは？」
🙋♂️生徒：「定期は大家有利、普通は借主保護…だから普通だと無効？ いや、造作排除特約が有効なのは借家の種類を問わず共通だ。『定期＝有利／普通＝保護』を悪用したすり替え。普通借家でも有効＝『無効』は×！」
👨🏫講師：「完璧だ。造作排除特約は普通・定期どちらでも有効、を本番まで持っていけ。」
- §13①（建物買取請求権） 借地権の期間満了で更新がないとき、借地権者は設定者に建物等を時価で買い取れと請求できる。
- §16（建物は強行規定） §13に反する特約で借地権者に不利なものは無効（＝「建物を買い取らない」特約は無効）。
- §33①（造作買取請求権） 賃貸人の同意を得て付加した造作は、賃貸借が期間満了・解約申入れで終了するとき、時価で買い取れと請求できる。
- §37（造作は任意規定） 強行規定のリストに§31・§34・§35はあるが§33は無い。あえて外れている＝特約で排除してよい（反対解釈）。
- 判例 債務不履行（賃料不払・無断転貸等）で解除された場合は、買取請求権を行使できない（最判昭31.4.6等）。
暗記ポイント
🎯 試験本番ではこう即答する
⚖️ 暗記メモ：「買取請求権」を見たら2段チェック——①借主に落ち度（債務不履行解除）はないか（あれば建物も造作も剥奪・自業自得）／②奪おうとする特約の対象は建物か造作か。建物＝特約無効（借主保護）、造作＝特約有効（大家が許可しやすく）。造作は借家の種類を問わず排除特約が有効。
⚠️ よくある引っかけ
- 「理由を問わず（債務不履行でも）買取請求できる」→ ×。自業自得で剥奪。誠実に終えた借主だけの権利。
- 「造作の買取りをしない特約は借主に不利だから無効」→ ×。造作は任意規定で特約有効。建物（無効）と混同する罠。
- 「造作排除特約は定期借家では有効・普通借家では無効」→ ×。借家の種類を問わず有効。
🏋 過去問道場 ― 4手で解く
📖 解説で型を確認 → 🏋 練習で1段ずつ。黄色＝判断の手がかり。
アルゴリズムによる処理 ｜ 🏗️借地
📖 解説で理解 → 🏋 練習で定着
📋 問題文（H14問13肢2｜建物買取・債務不履行）／黄色＝判断の手がかり
Bが借りた土地上に建物を所有・契約終了に伴う建物買取請求権について。本肢は正しいか誤りか。
建物買取請求権は、契約終了の理由を問わず、Bの債務不履行を原因とする契約終了の場合にも、BはAに対して建物の買取りを請求することができる。（正しいか？）
🧭 Step1 どの型か
根拠＝柱書建物の所有を目的とする土地の賃貸借 → 🏗️借地（土地を借りて建物を所有）
⚠ ひっかけ：駐車場・資材置場（建物を建てない）や一時使用目的は民法（保護なし）。本肢は『土地上に建物を所有』＝建物所有目的なので借地でOK。
🛤 Step2 どの論点か
根拠＝肢の建物買取請求→建物買取請求＝終了時のもめごと（買取請求）の話＝もめごとレーン。
⚖ Step3 判定する
借地の型・分かれ道③もめごと：背骨は『借地人は弱いから守る。でも“自業自得”は守らない』。
新アルゴ：『✖でも“自業自得”は守らない：債務不履行で解除なら、建物買取請求も明渡し猶予も一切なし。』
当てはめ：本肢はBの債務不履行を原因とする契約終了＝自業自得。
本肢は『理由を問わず（債務不履行でも）建物買取請求できる』としているが、債務不履行解除では建物買取請求できない＝×。
✅ Step4 結論
× 誤り
債務不履行解除（自業自得）では建物買取請求権は剥奪される。『理由を問わず請求できる』は誤り。
🧭 Step1 どの型か
柱書のどこで借地型と見分ける？
🛤 Step2 どの論点か
『建物買取請求』はどの論点？
⚖ Step3 判定する
債務不履行で解除されたとき、建物買取請求は？
✅ 結論
× 誤り
債務不履行解除（自業自得）では建物買取請求権は剥奪される。『理由を問わず請求できる』は誤り。
アルゴリズムによる処理 ｜ 🏗️借地
📖 解説で理解 → 🏋 練習で定着
📋 問題文（H27問11肢4｜造作買取・債務不履行）／黄色＝判断の手がかり
Bが借りた土地上に建物を所有・賃料不払を理由に解除された場合の造作買取請求について。本肢は正しいか誤りか。
AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。（正しいか？）
🧭 Step1 どの型か
根拠＝柱書建物の所有を目的とする土地の賃貸借 → 🏗️借地（土地を借りて建物を所有）
⚠ ひっかけ：造作買取は本来『建物を借りる』借家の§33論点だが、ここでは借地の型の補足§33（自業自得は造作も保護しない）で処理する。一時使用・駐車場は民法で保護外。
🛤 Step2 どの論点か
根拠＝肢の造作の買取りを請求することはできない→造作買取請求＝終了時のもめごと（買取請求）の話＝もめごとレーン。
⚖ Step3 判定する
背骨は『借地人は弱いから守る。でも“自業自得”は守らない』。これは造作買取（§33）にも及ぶ。
新アルゴ補足：『造作買取請求（§33）：⚠借主の債務不履行・背信解除では造作買取できない（自業自得）。』
当てはめ：本肢はBの賃料不払（債務不履行）を理由とする解除＝自業自得。
本肢は『造作買取を請求することはできない』としており、自業自得で造作買取できないのは正しい＝○。
✅ Step4 結論
○ 正しい
賃料不払（債務不履行）解除では造作買取請求も認められない（自業自得は保護しない）。『請求できない』は正しい。
🧭 Step1 どの型か
柱書のどこで借地型と見分ける？
🛤 Step2 どの論点か
『造作の買取りを請求できるか』はどの論点？
⚖ Step3 判定する
債務不履行で解除されたとき、造作買取請求は？
✅ 結論
○ 正しい
賃料不払（債務不履行）解除では造作買取請求も認められない（自業自得は保護しない）。『請求できない』は正しい。
アルゴリズムによる処理 ｜ 🏗️借地
📖 解説で理解 → 🏋 練習で定着
📋 問題文（令3(12月)問12肢4｜造作排除特約の有効性）／黄色＝判断の手がかり
Bが借りた土地上に建物を所有・造作買取請求を排除する特約の有効性について。本肢は正しいか誤りか。
BがAの同意を得て付加した造作がある場合でも、契約終了時に借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。（正しいか？）
🧭 Step1 どの型か
根拠＝柱書建物の所有を目的とする土地の賃貸借 → 🏗️借地（土地を借りて建物を所有）
⚠ ひっかけ：造作買取は借家の§33論点だが借地の型の補足§33で処理する。建物買取（§13・強行規定で排除特約は無効）と混同しやすい点が罠。
🛤 Step2 どの論点か
根拠＝肢の特約は無効である→『買い取らない特約』の有効・無効＝終了時のもめごと（特約）の話＝もめごとレーン。
⚖ Step3 判定する
新アルゴ補足：『造作買取請求（§33）：買い取らない特約は有効（任意規定）。』
建物買取（§13）は強行規定で排除特約が無効だが、造作（§33）は任意規定なので排除特約は有効＝逆になる。
当てはめ：本肢は造作買取を排除する特約。任意規定なので特約は有効。
本肢は『特約は無効である』としているが、造作排除特約は有効なので＝×。
✅ Step4 結論
× 誤り
造作買取請求権（§33）は任意規定で排除特約は有効。『特約は無効』は誤り。建物買取（§13・強行規定）との混同に注意。
🧭 Step1 どの型か
柱書のどこで借地型と見分ける？
🛤 Step2 どの論点か
『買い取らない特約は無効か』はどの論点？
⚖ Step3 判定する
造作買取を排除する特約は有効か無効か？
✅ 結論
× 誤り
造作買取請求権（§33）は任意規定で排除特約は有効。『特約は無効』は誤り。建物買取（§13・強行規定）との混同に注意。
アルゴリズムによる処理 ｜ 🏗️借地
📖 解説で理解 → 🏋 練習で定着
📋 問題文（H27問12肢3｜造作排除特約は普通借家でも有効）／黄色＝判断の手がかり
Bが借りた土地上に建物を所有・造作買取の排除特約が普通借家で無効になるかについて。本肢は正しいか誤りか。
期間満了時に造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効だが、普通借家契約では無効である。（正しいか？）
🧭 Step1 どの型か
根拠＝柱書建物の所有を目的とする土地の賃貸借 → 🏗️借地（土地を借りて建物を所有）
⚠ ひっかけ：『定期＝大家有利／普通＝借主保護』を悪用したすり替え。有効・無効が普通/定期で分かれるのは賃料減額特約（§32）であって、造作買取ではない。
🛤 Step2 どの論点か
根拠＝肢の普通借家契約では無効である→造作買取の『買い取らない特約』の有効・無効＝終了時のもめごと（特約）の話＝もめごとレーン。
⚖ Step3 判定する
新アルゴ補足：『造作買取請求（§33）：買い取らない特約は有効（普通・定期で同じ）。』
§33は任意規定なので、排除特約は普通借家でも定期借家でも有効＝借家の種類を問わず共通。
当てはめ：本肢は『普通借家では無効』としているが、普通借家でも有効。
本肢は『定期は有効・普通は無効』としているが、普通でも有効なので＝×。賃料減額特約（§32）とのすり替え。
✅ Step4 結論
× 誤り
§33（造作買取）は任意規定で、排除特約は普通借家でも定期借家でも有効。『普通借家では無効』は誤り。賃料減額（§32）とのすり替え。
🧭 Step1 どの型か
柱書のどこで借地型と見分ける？
🛤 Step2 どの論点か
『普通借家では無効になるか』はどの論点？
⚖ Step3 判定する
造作排除特約は普通借家で有効か無効か？
✅ 結論
× 誤り
§33（造作買取）は任意規定で、排除特約は普通借家でも定期借家でも有効。『普通借家では無効』は誤り。賃料減額（§32）とのすり替え。
【まとめ】📌 この記事の核心
📌 この記事の核心
⚖ 買取請求権は2段チェック——①借主の落ち度（債務不履行解除）があれば建物も造作も剥奪（自業自得は保護しない）／②「買い取らない」特約は建物＝無効（§16強行規定）・造作＝有効（§37のリストに§33が無い任意規定）。造作排除特約は借家の種類を問わず有効。建物（高額）と造作（大家が許可しやすく）の保護の差で腹落ちさせる。
