📜 民法賃貸借の基本（土台）の型 ― 修繕・賃料・費用・賃借権の性質
借地・借家・転貸の下にある共通の土台。どの賃貸借にも効く「お金まわり（修繕・賃料・費用）」「賃借権の性質（対抗・妨害排除）」「使用貸借・地上権との対比」を集めました。借地/借家の問題でも、修繕や賃料が出たらここを参照。
🧭 賃貸借はどの肢も「この4手」で攻める
意思表示と違い、賃貸借は「並んだ入口のどれか」に入る型。だから毎回この4手で“どの入口か”から決めます。
Step1どの型か（世界を確定）
無償?／また貸し3人?／土地か建物か
無償?／また貸し3人?／土地か建物か
Step2どの論点か（どのレーン）
土台なら お金まわり／賃借権の性質／対比・清算
土台なら お金まわり／賃借権の性質／対比・清算
Step3判定する
考える（背骨から導く）or 暗記メモを思い出す
考える（背骨から導く）or 暗記メモを思い出す
Step4結論（○/×）
この記事は 📜民法の基本（土台）。借地でも借家でもない一般の賃貸借・使用貸借・修繕などが主役なら Step1＝土台で確定。あとは Step2どの論点 → Step3判定 → Step4結論 を歩きます。
① 入口トリガー ― この文言を見たら「土台の型」へ
★飛ぶ＝賃貸借の“土台”を問う
「修繕」「賃料の支払時期」「必要費・有益費」「存続期間（民法）」「賃借権で妨害排除」「使用貸借／地上権との違い」…
★これは“土台”
借地・借家の問題でも、肢に「修繕」「賃料の時期」「費用」が出たらここを参照。敷金・原状回復（終了時の清算）は借家の型③へ。
② 本体 ― 1本の背骨から“導いて”覚える
🦴 背骨：賃貸借＝“有償の債権”。だから強さは「中くらい」
強い ─ 地上権（物権）＞ 賃借権（有償の債権） ＞ 使用貸借（タダ）─ 弱い
この1行から、下の3つが“理由つき”で導けます（丸暗記しない）。
◆① 有償だから → お金は貸主が面倒を見る
・修繕＝貸主の義務§606①（但書：借主の帰責なら義務なし）。借主が自分で直せるのは→§607の2の2つの場合：
①貸主に通知した／貸主が知ったのに「相当の期間内」に直さない
②急迫の事情があるとき。
⚠『直ちに』直せる、は誤り（通知の有無に関わらず「相当の期間内」が要件）
①貸主に通知した／貸主が知ったのに「相当の期間内」に直さない
②急迫の事情があるとき。
⚠『直ちに』直せる、は誤り（通知の有無に関わらず「相当の期間内」が要件）
・賃料＝後払い§614（宅地・建物・動産は毎月末・当月分を当月末。⚠宅地以外の土地＝田畑などは毎年末）。⚠「前払い」は誤り
・費用＝必要費は直ちに§608①／有益費は終了時§608②
なぜそうなる？（理由アンカー）
・賃料が後払い：使わせてもらった分の対価 → 使い終わってから精算
・必要費は直ちに：貸主の財布のお金の立替え → 立替金だから直ちに
・有益費は終了時：頼まれてない改良 → 価値が残ったかは終わってみないと分からない → 終了時に現存分だけ
覚え方：立替金は今すぐ・置き土産は帰りがけ
↔ タダの使用貸借は逆：通常必要費は借主負担§595①
◆② 債権だから本来弱い → でも“対抗要件”で物権なみに強くなる
・対抗：登記§605 or 特則（借地＝本人名義の建物登記／借家＝引渡し）で新所有者に対抗§605の2
・妨害排除§605の4：対抗要件を備えれば、妨害する第三者に妨害停止・返還を直接請求（＋所有者の権利を代位行使も可）
・譲渡・転貸は貸主の承諾が必要§612（無断は背信レベルで解除→転貸の型へ）
◆③ タダ(使用貸借)より手厚い・物権(地上権)より弱い ― 強さ比べ
| 地上権(物権) | 賃借権(有償債権) | 使用貸借(タダ) | |
|---|---|---|---|
| 譲渡 | 自由 | 承諾要§612 | 承諾要§594② |
| 抵当 | 可§369② | 不可 | 不可 |
| 修繕 | 設定者なし | 貸主§606 | 通常必要費は借主§595① |
| 対抗 | 当然 | 対抗要件で§605の2/4 | なし |
| 借主死亡 | — | 相続される | 終了§597③ |
| 中途解約 | — | 期間あれば留保特約要§618 | いつでも§598③ |
| 引渡し前の貸主解除 | — | 諾成契約＝引渡し前でも一方的に解除できない | 書面なら不可§593の2（口頭なら解除できる） |
| 用法違反の損害賠償 | — | 返還から1年（§622で§600①を準用） | 返還から1年§600① |
＋使用貸借は期間満了・目的達成で終了§597①②。
③ 暗記メモ
民法の存続期間の上限＝50年（超えたら50年に短縮・50年ちょうどは有効）
お金まわり（後払い・月末・修繕§606・費用§608）は上の◆①が定位置。強さ比べの数字は◆③の表へ。
期間の定めなき契約の終わらせ方（解約の予告）§617①
・申入れはいつでも可（待つのは効果発生＝予告期間。予告＝引っ越し準備の猶予）
・土地＝1年前／建物＝3ヶ月前／動産＝1日前
・黙示の更新§619：満了後も使い続け、貸主が異議を言わない→更新と「推定」（借地§5の「みなす」より弱い）
・申入れはいつでも可（待つのは効果発生＝予告期間。予告＝引っ越し準備の猶予）
・土地＝1年前／建物＝3ヶ月前／動産＝1日前
・黙示の更新§619：満了後も使い続け、貸主が異議を言わない→更新と「推定」（借地§5の「みなす」より弱い）
使っている最中・人の変わり目
・一部滅失§611：借主に帰責がない一部滅失なら、使えない分だけ賃料は当然に減る／残りで目的を達せないなら解除できる（💡有償の対価＋帰責なければ守る、から導ける）
・借主の死亡：賃貸借は相続される（タダの使用貸借§597③は終了＝逆）
・一部滅失§611：借主に帰責がない一部滅失なら、使えない分だけ賃料は当然に減る／残りで目的を達せないなら解除できる（💡有償の対価＋帰責なければ守る、から導ける）
・借主の死亡：賃貸借は相続される（タダの使用貸借§597③は終了＝逆）
★敷金は明渡しが先（先履行）→ 留置権§295は成立しない・同時履行§533でもない（敷金契約は別契約）＝令3-1の判決文。詳しい清算（敷金充当・原状回復§621の2除外）は借家の型③へ
★原状回復§621の2つの除外→ ①通常損耗・経年劣化は対象外（括弧書）／②借主に帰責のない損傷は対象外（但書）
★敷金の充当§622の2②＝未払賃料に充てる／充てないを決めるのは貸主。借主の側から「先に充ててから返せ」とは請求できない
🧠 数字と決め手を思い出す（タップで答え）
存続期間の上限（民法の賃貸借）＝ 年
解約予告：土地＝ 年前／建物＝ ヶ月前／動産＝ 日前
用法違反の損害賠償＝返還から 年（§600①・§622で賃貸借も）
敷金を未払賃料に充てるか決めるのは＝ （借主から充当請求はできない）
一部滅失で賃料が当然に減るのは＝借主に とき
④ 補足 ― 他の型へ
・敷金・原状回復の操作（明渡し先・通常損耗は借主負担せず）→ 借家の型③。
・また貸し（転貸）→ 転貸の型。借地・借家プロパー → 各型。
🏋 覚えたら、過去問で「4手」を試す
土台（修繕・原状回復・敷金・使用貸借）の過去問を Step1どの型→Step2どの論点→Step3判定→Step4結論 の順送りで解けます。
📜 土台の過去問道場へ →読み終えたら ｜ 賃貸借の順路 4 / 12
