【賃貸借】原状回復 ─ 通常損耗（経年劣化）は家賃に込み（§621）

「ベッドの跡で床がへこんでる、冷蔵庫の裏の壁紙も黒ずんでる。原状回復費として敷金から10万円引くね」――普通に暮らしてついたキズ（通常損耗）まで、借主が自腹で直すのか。答えはノー、その理由は「家賃で回収済みだから二重取り禁止」。ただし特約の罠が待っています。自分の敷金と試験の点数をダブルで守る1問です。

本日のターゲット問題（令和2年度10月 問4 肢1）

建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和2年7月1日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。

肢1　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う。

【退去時の原状回復】そのキズ、誰が直す？
          │
   損耗の種類は？
          │
   ┌──────┴──────────┐
 通常損耗・経年変化      故意・過失のキズ
（壁紙の日焼け・家具跡）  （タバコのヤニ・ペット傷）
   ↓                  ↓
 ⭕ 借主は直さない       ❌ 借主が直す
 （家賃で回収済＝二重取り禁止） （善管注意義務違反）
   │
   └─ 特約があれば？
        ↓
      「明確な合意」あり → 通常損耗も借主負担にできる（有効）

  本日の肢1 = 特約なしなのに通常損耗まで負担 → 誤り

🧠 なぜこうなる？ ― 講師と生徒で”天秤”に乗せる

⚖ ここは「家賃の性質」と「契約の自由」を量る天秤の世界。なぜ通常損耗を直さなくていいのか、なぜ特約でひっくり返せるのか――家賃が何のお金かを考えると一本の筋が通ります。

暗記ポイント

🎯 試験本番ではこう即答する

⚖️ 暗記メモ：「原状回復」を見たら2段フィルター。①通常損耗か、故意・過失のキズか（通常損耗＝借主負担なし／過失のキズ＝借主負担）。②通常損耗を借主に押し付ける特約は、「明確な合意」があれば有効。「借主に不利な特約＝必ず無効」という思い込みが罠。

⚠️ 引っかけ注意：①「特段の合意なし」と前提に書きながら通常損耗まで負担させる罠（→特約がなければ負担なし＝本日の肢1）／②「借主に不利だから特約は無効」と思わせる罠（→明確な合意があれば有効）。

🏋 過去問道場 ― 4手で解く

📖 解説で型を確認 → 🏋 練習で1段ずつ。黄色＝判断の手がかり。

【まとめ】📌 この記事の核心

📌 この記事の核心
⚖ 「原状回復」を見たら2段で仕分ける。①通常損耗・経年変化は借主負担なし（大家が家賃で回収済み＝二重取り禁止／§621かっこ書き）、故意・過失のキズは借主負担。②通常損耗を借主に負わせる特約は、契約書に具体的に明記されるなど「明確な合意」があれば有効。「借主に不利な特約＝必ず無効」という思い込みが最大の罠。