🏠 借家の型 ― 建物を借りる過去問を「1本道」で
考える分かれ道は3つだけ。覚える数字は下の暗記メモに。最大の分かれ道は「普通借家か、定期借家か」の見分けです。何度も回すと、型を閉じても解けるようになります。
🧭 賃貸借はどの肢も「この4手」で攻める
意思表示と違い、賃貸借は「並んだ入口のどれか」に入る型。だから毎回この4手で“どの入口か”から決めます。
Step1どの型か（世界を確定）
無償?／また貸し3人?／土地か建物か
無償?／また貸し3人?／土地か建物か
Step2どの論点か（どのレーン）
借家なら 普通か定期／対抗／終了清算
借家なら 普通か定期／対抗／終了清算
Step3判定する
考える（分かれ道）or 暗記メモを思い出す
考える（分かれ道）or 暗記メモを思い出す
Step4結論（○/×）
この記事は 🏠借家。だから Step1＝借家で確定。あとは下のフローで Step2どの論点 → Step3判定 → Step4結論 を歩きます。
① 入口トリガー ― この文言を見たら「借家の型」へ
★飛ぶ＝「建物を借りる（建物の賃貸借）」
「建物の賃貸借」「甲建物を賃借／賃貸」「定期建物賃貸借／定期借家」「普通借家」「借地借家法第38条」…
★飛ばない（罠 → 別の世界へ）
「一時使用が明らか」（§40）→ 民法／「土地を借りて建物所有」→ 借地の型／「また貸し・転貸」→ 転貸の型
⚠ 複合と肢ごと判定
「借地上の建物」の借家は借地論点（§35・借地§13）も絡む→借地の型も併用。柱書に「定期建物賃貸借及び一時使用目的を除く」とあれば＝普通借家でOKの保証サイン。
② 本体フロー ― 考える分かれ道は3つだけ
◆分かれ道① 普通借家か、定期借家か？ （借家の肢の大多数がここ）
見分け＝「定期借家の“2つの壁”が揃っているか？」
├ 定期借家（更新なし）：①書面（電磁的記録可）で契約／②“あらかじめ書面を交付して説明”
⚠①と②は別個独立の書面（同一書面で兼ねるのは不可）
→ どちらか欠けたら 普通借家に転落（更新あり）
⚠①と②は別個独立の書面（同一書面で兼ねるのは不可）
→ どちらか欠けたら 普通借家に転落（更新あり）
└ 普通借家：法定更新が効く
(ア)貸主が満了の1年前〜6ヶ月前に正当事由ある拒絶通知をしないと→同一条件で更新（更新後は“期間の定めなし”に）
(イ)満了後も使用継続＋貸主が遅滞なく異議なし→更新とみなす（§26②）
(ア)貸主が満了の1年前〜6ヶ月前に正当事由ある拒絶通知をしないと→同一条件で更新（更新後は“期間の定めなし”に）
(イ)満了後も使用継続＋貸主が遅滞なく異議なし→更新とみなす（§26②）
→ 期間・中途解約・終了通知の数字は【暗記メモ】へ
◆分かれ道② 対抗（建物が売られた／第三者）
建物の引渡し（鍵をもらう）だけで対抗できる（§31・登記不要）。
同じ建物が二重に賃貸されたら＝先に対抗要件を備えた方が勝ち（二重譲渡と同じ）。（→地図の🧵横串2）
→「登記しないと対抗できない」等、特約の生き死には【暗記メモの🧾生き死に表】へ
◆分かれ道③ 終了・清算 ― 背骨「明渡しが先・お金は後／借主は“自分のせい”の分だけ」
① 明渡しが先・お金は後：敷金返還も造作代金も明渡しの後 →「返すまで明け渡さない」（留置・同時履行）は通らない。
② 借主は“自分のせい”の分だけ：通常損耗・経年劣化は大家持ち（§621本文）。明確な特約があれば借主負担も有効。
③ 大家が変わっても：賃貸人の地位は当然移転§605の2①・敷金も承継（未払賃料を引いた残額）。（例外と承継の中身は【暗記メモの👤カード】へ）
＋造作買取：買い取らない特約は有効（任意規定のオマケ）。造作代金で建物は人質にできない（明渡しが先）→詳細は補足§33。
③ 暗記メモ ― 覚える数字・要件
🏁 終わり方の統合表 ―「場面×誰から×数字×正当事由×忘れたら」
| 場面 | 誰から | 数字 | 正当事由 | 忘れたら |
|---|---|---|---|---|
| 期間の定めなし （解約申入れ） | 貸主から | 6ヶ月後に終了 | 必要 | 申入れがない限り終わらない |
| 借主から | 3ヶ月後に終了 | 不要 | ||
| 普通借家・期間あり （更新拒絶の通知） | 貸主から※ | 満了の1年前〜6ヶ月前 | 必要 | 法定更新（同一条件・期間の定めなしに） |
| 定期借家 （終了通知§38⑥） | 貸主から | 満了の1年前〜6ヶ月前（期間1年以上のとき） | 不要 | 終了を対抗できない→遅れて通知すれば6ヶ月後にOK（救済） |
| 定期借家 （中途解約§38⑦） | 借主から | 申入れから1ヶ月 | 不要（やむを得ない事情＋居住用200㎡未満） | — |
※更新拒絶の通知は借主からもできる（その場合、正当事由は不要）。
※正当事由§28＝自己使用の必要性・経過・利用状況などを総合考慮。立退料は補完的な一事情にすぎない（払えば自動でOKではない）。
🧠 覚え方：6ヶ月組＝貸主の解約申入れ・定期の遅れ通知救済（＋転貸の終了通知→転貸の型）⇔ 3ヶ月は借主の解約申入れだけ。試験は6と3を入れ替えて出す（直近10年の本試験で3回）。
💰 賃料の土台（★§32 賃料増減）：特約がなければ増額も減額も請求できる（増額に一定期間の経過は不要）。特約で変えられるか？→下の🧾生き死に表へ
🧾 特約の生き死に表 ― 特約の有効・無効はここで判定
⚖ 判定式：不利＝法が与えたものを奪うこと。奪う→無効（借主に不利な特約は無効・§30）／奪っていない→有効／白リスト（造作§33・内縁§36）だけ任意（→地図の🧵横串3）
| 特約 | 普通借家 | 定期借家 | 理由（当てはめ） |
|---|---|---|---|
| 登記しないと対抗できない | ✗無効 | ✗無効 | §31の対抗力を奪う |
| 中途解約禁止 | ○有効 | ✗奪えない（§38⑦） | 普通は確認的＝中途解約留保がなければ中途解約できない（奪う対象がない）／定期は§38⑦の解約権（居住用200㎡未満）を奪えない（§38⑧で無効） |
| 賃料を「減額しない」 | ✗無効 | ○有効 | §32の減額請求を奪う／定期は§38⑨で§32適用除外 |
| 賃料を「増額しない」 | ○有効 | ○有効 | 借主に有利＝何も奪っていない |
| 造作を「買い取らない」 | ○有効 | ○有効 | 白リスト（§33は任意規定）＝普通・定期で同じ |
🚪 つくり方・期間のくらべ表（普通⇔定期）
| 普通借家 | 定期借家 | |
|---|---|---|
| つくり方（成立の方式） | 書面不要＝口頭でも成立 | 書面（電磁的記録可・公正証書に限らない）＋事前の説明書面が必要（2つの壁） |
| 期間1年未満を定めると | 「期間の定めなし」とみなす（§29①） | そのまま有効（§29①不適用） |
| 更新 | 法定更新が効く | 更新なし（それが定期） |
📏 期間の下限を借地とくらべると：借地＝30年に引上げ（→借地の型）。
👤 人が変わるカード（オーナー交代・内縁）
オーナー交代（原則）：賃貸人の地位は当然移転（§605の2①）。新賃貸人に承継されるのは敷金（未払賃料を差し引いた残額）と費用償還の債務（§605の2④）
（④は「新オーナーが負う債務」の明文列挙。支払済み賃料の主張など契約上の抗弁は、地位の当然移転§605の2①で当然に引き継がれる＝別問題）
（④は「新オーナーが負う債務」の明文列挙。支払済み賃料の主張など契約上の抗弁は、地位の当然移転§605の2①で当然に引き継がれる＝別問題）
⚠例外（2つ合意したときだけ）：建物を売るとき「旧オーナーが貸主のまま」＋「新オーナーに賃貸する」と2つ合意したら、貸主の地位は新オーナーに移らない（§605の2②）。
内縁：相続人がいないとき、居住用建物の同居者が賃借権を承継（§36・反対の意思表示をしなければ）
定期借家＝「更新なし」。その代わり“入口と出口が厳しい・中身は自由”
🚪入口（作る）＝2つの壁：書面＋“あらかじめ書面交付して説明”（説明を欠くと普通借家に転落）
🏁出口（終わる）＝（期間1年以上のとき）終了通知は満了の1年前〜6ヶ月前（忘れても遅れて通知し6ヶ月後に終了可）／居住用・200㎡未満はやむを得ない事情で借主から中途解約可（申入れ1ヶ月）§38⑦
📦中身＝自由：期間に制限なし（1年未満も有効・§29①の適用なし）・用途無制限（居住も事業もOK）
🚪入口（作る）＝2つの壁：書面＋“あらかじめ書面交付して説明”（説明を欠くと普通借家に転落）
🏁出口（終わる）＝（期間1年以上のとき）終了通知は満了の1年前〜6ヶ月前（忘れても遅れて通知し6ヶ月後に終了可）／居住用・200㎡未満はやむを得ない事情で借主から中途解約可（申入れ1ヶ月）§38⑦
📦中身＝自由：期間に制限なし（1年未満も有効・§29①の適用なし）・用途無制限（居住も事業もOK）
🧠 数字と決め手を思い出す（タップで答え）
解約申入れ（定めなし）：貸主＝ ヶ月前／借主＝ ヶ月前
更新拒絶の通知＝満了の 年前〜 ヶ月前
定期借家の終了通知(§38⑥)＝満了の 年前〜 ヶ月前／遅れたら通知から ヶ月後に終了を対抗できる
普通借家：期間 年未満を定める→「期間の定めなし」
定期借家の中途解約(§38⑦)＝居住用・ ㎡未満・申入れ ヶ月
正当事由が要るのは＝ からの解約申入れ・更新拒絶（借主からは不要）
「減額しない」特約が有効なのは＝ だけ（普通借家は無効）
造作「買い取らない」特約は＝ （普通・定期を問わず）
④ 補足 ― 低頻度・出たら引く
・造作買取請求（§33）：特約がなければ造作買取請求できる（普通・定期で同じ）／⚠借主の債務不履行・背信解除では造作買取できない（自業自得）／転借人（建物賃借人）も§33を有する。（→地図の🧵横串1・3）
・取壊し予定の建物賃貸借（§39）：取壊し時に終了する特約＝書面でOK（公正証書まで不要）。
・一時使用目的の建物賃貸借（§40）：借地借家法の保護が外れる＝民法。
・借地上の建物の借家（複合）：§35土地明渡しの猶予（満了→猶予あり／債務不履行解除→猶予なし）・借地§13建物買取は借地の型へ。（💡猶予なしは横串1から導ける）
・借家＋また貸し（転貸）の終了：原賃貸借が解約申入れ・期間満了で終わるとき、賃貸人は転借人へ終了通知をしないと終了を対抗できない＝通知から6ヶ月後に転貸借も終了。※債務不履行解除なら通知不要で転借人も明渡し（自業自得）。（💡横串1から導ける）
・「また貸し（転貸）」そのものの可否・直接請求 → 転貸の型（別途）。
📚 もっと深く知りたい人へ（なぜ？を解説）
型と道場で「解き方」は身につきます。理由や周辺ルールを掘り下げたい論点はこちら。
読み終えたら ｜ 賃貸借の順路 8 / 12
