買主が4つの武器を構えたまさにその時、売主が分厚い盾を取り出します。それが「ウチは一切の契約不適合責任を負いません」という特約です。この盾は強力ですが、2つのジョーカーに弱い。①民法§572の例外（売主が知って告げなかった事実）と、②宅建業法§40の特別規定（業者→非業者の特約制限）。最終関門で出題者は必ずこの2つを混ぜてきます。
本日のターゲット問題（令和7年 問10 肢4）
売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Bは引渡しの日から1年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにAに通知した。Aが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Aが宅地建物取引業者であるか否かによって、Bが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
【Phase 3】特約の有効性
Q. 特約「責任を一切負わない」は通用するか？
├─ Aが宅建業者・Bが非業者
│ 業法§40：「引渡しから2年未満の通知制限」特約は無効
│ → 「一切負わない」は無効化、民法本則に戻る
│ → Bは知った時から1年通知でOK
│ → 損害賠償 請求 可
│
└─ Aが非業者（民法の世界）
§572：特約は原則有効
例外：売主が知って告げなかった or 自ら設定した権利のみ
→ Aは重過失なく知らない → 例外に該当しない
→ 特約有効
→ 損害賠償 請求 不可
本問：「業者か否かによって結論が異なる」 → ○答え：○（正しい）
業者→業法§40で特約無効・損賠請求可／非業者→§572で特約有効・請求不可。業者と非業者で適用ルールが違うから結論は異なる。
§572（担保責任を負わない旨の特約）：売主は、第562条第1項本文又は第565条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
宅建業法§40①（担保責任についての特約の制限）：宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
同条②：前項の規定に反する特約は、無効とする。
【ポイント】§572＝民法ベースの「知って告げず」例外。§40＝業者→非業者で2年未満の特約は無効（強行規定）。
売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Bは引渡しの日から1年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにAに通知した。Aが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Aが宅地建物取引業者であるか否かによって、Bが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
○（正しい）
業者→業法§40で特約無効・損賠請求可／非業者→§572で特約有効・請求不可。結論は異なる。
売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Bは引渡しの日から1年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにAに通知した。Aが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Aが宅地建物取引業者であるか否かによって、Bが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
業者か非業者かで、損賠請求の可否は変わる？
「業者か否かによって、損害賠償請求できるか否かの結論が異なる」は正しい？
○（正しい）
業者→業法§40で特約無効・損賠請求可／非業者→§572で特約有効・請求不可。結論は異なる。
暗記ポイント
🎯 試験本番ではこう即答する：特約は原則有効（§572）。例外は①売主が知って告げず ②自ら設定した権利 ③業者→非業者で2年未満の制限（業法§40）。業者と非業者は別ルールと即座に切り替える。
- 民法§572：特約原則有効。例外は「知って告げず」「自ら設定した権利」
- 宅建業法§40：業者→非業者の売買で「引渡しから2年未満」の特約は無効（強行規定）
- 業者か否かで適用ルールが変わる：業者なら§40で特約無効化／非業者なら§572で特約有効
⚠️ よくある引っかけ
- 「業者でも非業者でも特約があれば責任を負わない」→ ×。業者→§40で特約無効
- 「§40は『2年以内』の特約も有効」→ ×。2年以上のみOK
- 「§572の例外は重過失でも適用される」→ ×。「知っていながら告げず」が要件
【まとめ】📌 この記事の核心
📌 この記事の核心
⚖ Phase 3は「特約の盾を2つのジョーカーで破る」。§572（民法）と§40（業法）のレイヤー構造。業者か否かで結論が変わる。本問は『結論が異なる』と書いてあり○。
→ 次の記事：「番外編：ダッシュボードの2つの死角」
