仮登記は「場所取りのブルーシート」── 順番（順位）だけ先にキープしておく予約の盾です。ところが、それを「本登記」にアップグレードした瞬間、間に挟まった第三者の権利が跡形もなく消し飛ぶことがある。この「予約の盾」と「本登記の刃」── ⚖️ 天秤の使い分けを見切れば、Phase 3は判定できます。
目次
🎯 本日のターゲット問題（平成26年 問14 肢4）
仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。
🎯 この記事の核心 ─ 仮登記の単独申請
仮登記であっても、原則は共同申請（なりすまし防止）。ただし義務者の承諾または裁判所の命令があれば、なりすましの危険がゼロになるので【単独申請OK】。Phase 1 Step 3 の「承諾あり＝単独」と同じ思考回路です。
🧭 判定軸＝「仮登記＝仮だから1人でテキトーにできる／共同が原則だから単独は×」で反射しない。カギは“義務者の承諾”
この肢の答えは○です。仮登記でも権利登記なら共同が原則。でも例外が発動する条件を見落とすと逆に×にしてしまいます。⚖天秤（なりすまし防止 vs 危険ゼロ）で理由込みに○×を決めてください。
🙋♂️生徒：本問（平成26年 問14 肢4）です。「仮登記は…登記権利者が単独で申請することができる」。でも仮登記だって権利に関する登記。なりすまし防止で共同申請が原則のはず。単独なんて認めたら乗っ取り放題 ── だから×です！
👨🏫講師：共同が原則という着眼はいい。でも結論は○（正しい）。仮登記は「順位だけ先にキープする場所取りのブルーシート」。勝手にシートを敷かれたら迷惑だから原則は共同申請 ── ここまでは君の通りだ。だが問題文をよく読め。
🙋♂️生徒：……「仮登記の登記義務者の承諾があるとき」と書いてある！
👨🏫講師：そこだ。権利を失う義務者本人が「いいよ、シート敷いて」と承諾しているなら、勝手に乗っ取られる危険はゼロ。危険がないのにわざわざ2人で法務局へ行く必要はない。義務者の承諾（または仮登記を命ずる裁判所の処分命令）があれば権利者が単独で申請できる。
🙋♂️生徒：なるほど。「共同が原則だから×」ではなく「義務者が承諾しているから危険ゼロ＝単独OK＝○」と言い切ればいいんですね。
👨🏫講師：その通り。単独申請が許される絶対条件は「なりすましの危険がゼロ」。裁判所の処分命令でも義務者の承諾でも同じ天秤だ。「義務者が承諾」と書いてあった瞬間に【単独OK】が確定する。
💡 深掘り：
仮登記も権利に関する登記なので、原則は共同申請（なりすまし防止）。ただし義務者の承諾、または仮登記を命ずる裁判所の処分命令があれば、権利を失う本人の意思が確認できてなりすましの危険がゼロになるため、権利者が単独で申請できる。単独申請が許される絶対条件（危険ゼロ／争う相手なし）の一場面。「義務者の承諾があるとき」の一句が見えたら【単独OK】が確定する。
⚡ 仕上げ：引っかけ（○か×か、自分で答えてから開こう）
仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる（平成26年 問14 肢4） → ○：義務者本人が承諾していればなりすましの危険がゼロ。だから共同申請の原則が緩み、権利者が単独で申請できる。
仮登記は権利に関する登記だから、いかなる場合も登記権利者と登記義務者が共同で申請しなければならない → ×：義務者の承諾や裁判所の処分命令があれば単独申請できる。「いかなる場合も共同」は誤り。
仮登記の登記義務者の承諾があっても、裁判所の処分命令がなければ仮登記を単独で申請することはできない → ×：義務者の承諾だけでも単独申請できる。承諾と処分命令はいずれか一方で足りる。
🧠 暗記ポイント ─ Phase 3 Step 1
🎯 試験本番・即答ワード
「仮登記」＋「義務者の承諾」 → 【単独申請OK】 で◯。「裁判所の命令」も同じ。
⚖️ 概念マップ（Phase 3 のパワーバランス）
仮登記（場所取り）＝共同が原則／承諾あり＝単独に降格。本登記（必殺の刃）＝対象が所有権なら承諾必須／所有権以外なら不要。
⚠️ よくある引っかけ
①「義務者の承諾があっても単独で申請できない」 → ❌ できる。
②「裁判所の命令だけでは単独申請できない」 → ❌ できる。
③ 仮登記＝何でも1人で簡単にできる、という雑な理解 → ❌ 原則は共同。
🎓 過去問「比較」道場 ─ 本登記の刃①（所有権）
ここからは「本登記」へのアップグレード場面。所有権の仮登記を本登記にすると、なぜ第三者の承諾が必須になるのか── ⚖️ 天秤の右側を確認しましょう。
【比較対象①：令和2年10月 問14 肢2】
所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合であっても、その承諾を得ることなく、申請することができる。
🎯 比較①の核心 ─ 所有権の本登記＝承諾が絶対必要
所有権の本登記が完了すると、間に挟まった第三者の所有権は登記官の職権で抹消（消滅）される。1つの土地に所有者は1人だけ。だから、消し飛ぶ運命の第三者から「斬られても文句言いません」の承諾が絶対に必要。
🧭 判定軸＝仮登記→本登記で「所有権」が絡むと、間の第三者は職権抹消で“消滅”。だから承諾が必須
この肢の答えは×です。「自分の正当な本登記なら第三者の承諾なんて要らない」で○にすると引っかかります。第三者がどうなるかを見てから○×を決めてください。
🙋♂️生徒：比較問題（令和2年10月 問14 肢2）です。「所有権に関する仮登記に基づく本登記は、利害関係を有する第三者がある場合であっても、その承諾を得ることなく、申請することができる」。自分が先にブルーシートを敷いた正当な権利者なんだから、第三者にお伺いを立てる必要はない ── ○じゃないですか！
👨🏫講師：気持ちは分かるが答えは×だ。君が仮登記を本登記にアップグレードすると、順位はシートを敷いた日にタイムスリップして1位になる（順位保全効）。その瞬間、間に挟まった第三者Cさんの所有権はどうなる？
🙋♂️生徒：あっ……「1つの土地に所有者は1人」。私の所有権と両立しないCさんの権利は……消える！
👨🏫講師：その通り。所有権の本登記が必殺の刃に変わった瞬間、両立しない第三者の権利は職権で跡形もなく抹消される。何千万も払ったCさんには法律上の“死刑宣告”だ。だから消し飛ぶ第三者から「斬られても文句を言いません」という承諾を必ず取ってくる必要がある。承諾なしでは申請できない。
🙋♂️生徒：つまり「自分の権利だから承諾不要」ではなく「所有権の本登記＝第三者が消滅＝承諾必須」。承諾を得ることなく申請できるとする肢は×ですね。
👨🏫講師：その通り。「所有権の本登記」というキーワードが見えた瞬間に、第三者の承諾必須が確定する。
💡 深掘り：
仮登記を本登記にすると順位保全効でシートを敷いた日に順位がさかのぼる。所有権の本登記の場合、「1つの土地に所有者は1人」なので、間に挟まった第三者の所有権は本登記と両立せず職権で抹消（消滅）される。消える第三者に不意打ちを与えないため、その第三者の承諾が必須。だから「承諾を得ることなく申請できる」とする肢は×。判定のカギは「所有権か、それ以外か」で、所有権なら承諾必須。
⚡ 仕上げ：引っかけ（○か×か、自分で答えてから開こう）
所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合であっても、その承諾を得ることなく、申請することができる（令和2年10月 問14 肢2） → ×：所有権の本登記では両立しない第三者が職権抹消で消滅する。消える第三者の承諾が必須で、承諾なしには申請できない。
所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者があるときは、その第三者の承諾があるときに限り申請することができる → ○：所有権の本登記＝第三者が消滅するので承諾必須。「承諾があるときに限り」は正しい。
所有権の仮登記に基づく本登記をしても、間に挟まった第三者の所有権が抹消されることはない → ×：順位保全効で本登記が優先し、両立しない第三者の所有権は職権抹消（消滅）される。だから承諾が要る。
🎓 過去問「比較」道場 ─ 本登記の刃②（抵当権など所有権以外）
同じ「本登記」でも、対象が所有権以外（抵当権など）なら結論は逆転します。「所有権か、それ以外か」で天秤が振れる── 出題者が大好きな引っかけポイントです。
【比較対象②：平成10年 問15 肢3】
抵当権設定の仮登記に基づき本登記を申請する場合に、その本登記について登記上利害関係を有する第三者があるときは、申請書にその者の承諾書を添付しなければ、当該本登記を申請することができない。
🎯 比較②の核心 ─ 抵当権の本登記＝承諾は不要
「所有権以外（抵当権など）」の仮登記を本登記にする場合、後から付いた第三者の権利は順位が下がるだけで消滅しない。消し飛ばないなら、承諾はいらない。「承諾書を添付しなければ申請できない」は×。
🧭 判定軸＝同じ本登記でも「所有権以外（抵当権）」なら第三者は“順位ダウン”するだけ。消えないから承諾は不要
この肢の答えは×です。比較①（所有権）と同じに見えて、第三者が「消えるか／順位が下がるだけか」で結論が逆転します。第三者の運命を見てから○×を決めてください。
🙋♂️生徒：比較問題（平成10年 問15 肢3）です。「抵当権設定の仮登記に基づき本登記を申請する場合、利害関係を有する第三者があるときは、承諾書を添付しなければ申請することができない」。さっきの所有権と同じで、第三者がいるなら承諾が要りそう ── ○ですね？
👨🏫講師：引っかかったな、答えは×だ。今回は抵当権＝所有権以外だ。第1順位の抵当権の仮登記を君が持っていて、後からD銀行が第2順位の抵当権をつけた。君が本登記で正式に第1順位になると、D銀行はどうなる？
🙋♂️生徒：D銀行は……実質1位から第2順位へランクダウンするだけ。1つの土地に抵当権は何個でも乗れるから、消えはしない！
👨🏫講師：その通り。D銀行の抵当権は消滅しない。消えない＝“死刑宣告”ではないから、「斬られても文句を言いません」の承諾を取る必要はない。だから承諾書を必須とするこの肢は×だ。
🙋♂️生徒：「所有権＝消滅＝承諾必須／所有権以外＝順位ダウン＝承諾不要」。抵当権が出た瞬間に承諾不要が確定するんですね。
👨🏫講師：それでいい。キーワードは「所有権か、それ以外か」。所有権以外（抵当権・地上権など）が出て、肢が「承諾書を添付しなければ申請できない」と言い切っていれば即×だ。
💡 深掘り：
同じ仮登記→本登記でも、対象が所有権以外（抵当権・地上権など）なら結論が逆転する。後順位の第三者（D銀行の抵当権など）は本登記で順位がダウンするだけで消滅しない。1つの土地に抵当権は何個でも順位違いで乗れるからだ。消えない第三者には不意打ちの心配がないため、その承諾は不要。だから「承諾書を添付しなければ申請できない」とする肢は×。判定軸は「所有権＝消滅＝承諾必須／所有権以外＝順位ダウン＝承諾不要」。
⚡ 仕上げ：引っかけ（○か×か、自分で答えてから開こう）
抵当権設定の仮登記に基づき本登記を申請する場合に、その本登記について登記上利害関係を有する第三者があるときは、申請書にその者の承諾書を添付しなければ、当該本登記を申請することができない（平成10年 問15 肢3） → ×：対象は抵当権（所有権以外）。後順位の第三者は順位ダウンするだけで消滅しないため承諾は不要。承諾書を必須とする点が誤り。
抵当権の仮登記に基づく本登記をしても、後順位の抵当権者は順位が下がるだけで、その権利が消滅することはない → ○：1つの土地に抵当権は順位違いで何個でも乗る。所有権以外なので第三者は順位ダウンのみで消えない。
仮登記に基づく本登記では、対象が所有権か抵当権かを問わず、常に利害関係人の承諾が必要である → ×：所有権＝消滅＝承諾必須／所有権以外＝順位ダウン＝承諾不要。対象を問わず常に必要というのは誤り。
📌 まとめ ─ この記事の核心
🛡 予約の盾と ⚔ 本登記の刃 ── 仮登記は「2つの天秤」で見切る
- 仮登記の単独申請：原則は共同。義務者の承諾 or 裁判所の命令があれば、なりすまし危険ゼロで【単独OK】。
- 本登記への進化（所有権）：間に挟まった第三者の権利が職権抹消で消滅するため、【第三者の承諾が絶対必要】。
- 本登記への進化（抵当権など）：第三者の権利は順位が下がるだけで消滅しないため、【承諾は不要】。
- キーワードは「所有権か、それ以外か」── このキーワードで Phase 3 の引っかけは全部判定できます。
🏋 この論点の過去問を、もっと解く
仮登記の単独申請と、本登記による順位保全は、
不動産登記法の過去問ドリルにPhase順でまとめてあります。解き方の地図をたどり、決め手と罠を押さえて、最後に○×で腕試し。
次の記事では、Phase 4「添付情報」── 登記識別情報（パスワード）の通知と省略のトラップを攻略します。
読み終えたら ｜ 不動産登記法の順路 11 / 17
